松南營區地上權流標！底價202.1億無人投標
國產署11月9日開標的松南營區地上權案，權利金底價高達202.1億元，是史上第二高價的地上權標案，但最後無人投標，正式流標。同一天標售的花蓮市1,786.56坪土地，則由全球人壽以1億7,990萬元標下，溢價率1.9%。這篇文章整理松南營區的基本資料、流標的背景與專家看法、今年地上權標案的對照，以及一般人看地上權標案要注意的地方。
今年地上權標案相當熱絡，輝達總部案、凱基人壽六張犁案都已順利標脫，原本市場也關注松南營區能不能成為年度第三宗百億元案。結果開標當天無人出手，也讓市場重新思考，200億元等級的地上權標案，到底誰接得起。以下依照報導整理，專家看法屬於個人評論，並不代表市場定論，內容也不是投資建議。
一、松南營區地上權案，發生了什麼事？
國產署11月9日標售新北市、台北市、基隆市、宜蘭縣、花蓮縣、台中市等多縣市的國有土地，其中最受矚目的就是松南營區地上權案。重點數字如下：
開標結果是無人投標，正式流標。目前地上權權利金的最高標脫紀錄，仍是世貿三館的312.76億元。
二、松南營區在哪？基本資料一次看
- ‧ 位置：台北市松山區，位於松山機場南側，範圍為民權東路四段、光復北路、富錦街107巷所圍街廓。
- ‧ 面積：報導提到約3.3公頃，換算約1萬坪（各媒體寫法略有差異，實際面積以招標公告為準）。
- ‧ 使用分區：特定專用區（特專二），以商業用途為主，不得興建住宅。
- ‧ 容積率：報導提到超過400%。
- ‧ 存續期間：70年。
- ‧ 年地租率：3.5%。
- ‧ 招標單位：財政部國有財產署（國產署）。
因為不得做住宅使用，這個案子的投資方向會偏向辦公、商辦與商業設施，客群也會集中在有資金實力、需要長期營運據點的法人。
三、地上權是什麼？跟買土地有什麼不同？
‧ 年限：沒有期限
‧ 成本：一次付清土地價金
‧ 使用：在法令範圍內自行運用
‧ 年限：本案為70年
‧ 成本：先付權利金，之後每年付地租
‧ 使用：須依招標文件與使用分區規定
也就是說，得標者拿到的是70年的土地使用權，土地所有權仍屬於國家。地租的實際計算方式與其他條件，一般都會寫在招標文件中，要以公告內容為準。
四、為什麼沒人投標？專家怎麼看
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德提出看法，大致有三個重點：
- ‧ 底價金額很高：光是權利金底價就超過200億元，門檻相當高。
- ‧ 地段吸引力有差：地段雖然還不錯，但仍不像信義計畫區那樣有吸引力。
- ‧ 有能力的投資人在觀望：有能力投資的壽險公司可能還是停看聽，後續動向仍有待觀察。
曾敬德也提到，這個標案地塊完整、具備相當規模。至於實際沒人投標的原因，目前並沒有投標人公開說明，以上屬於專家個人看法，請不要當成單一定論。
五、今年地上權標案對照
‧ 凱基人壽六張犁陸保廠C區案：權利金101億元
‧ 狀態：均已順利標脫、簽約
‧ 開標日：11月9日
‧ 結果：無人投標，流標
‧ 排名：底價為史上第二高價
從數字來看，松南營區的底價，約為輝達案權利金的1.7倍、凱基案的2倍（依報導數字概算）。至於歷史最高紀錄，仍是世貿三館的312.76億元。
六、同一天的花蓮標案，為什麼標出去？
同一天，國產署位於花蓮市的一宗土地由全球人壽標下，數字如下：
- ‧ 使用分區：住宅區。
- ‧ 地點條件：鄰近花蓮東大門觀光夜市、花崗山運動公園。
- ‧ 機能：生活與交通機能完整。
同樣是國有地標售，花蓮案金額小很多，而且有明確的地點與使用條件，最後順利標出。這也顯示，標案能不能成交，和金額規模、地點條件與投資人的資金安排都有關係。
七、流標之後會怎麼走？
目前報導並沒有提到松南營區流標後的下一步，包含是否重新招標、條件是否調整，國產署也尚未對外說明。比較合理的看法是：
- ‧ 要等官方公告：是否再次招標、底價與條件是否調整，一律以國產署公告為準。
- ‧ 市場會持續觀望：專家認為，有能力投資的法人可能會先看市場與資金狀況，後續動向仍待觀察。
- ‧ 不代表地上權市場轉冷：同一天花蓮案順利標脫，今年也已有兩宗百億案成功，要看的是個案的金額、地段與條件。
八、看地上權標案，要注意什麼？
- ‧ 先分清楚權利金與地租：權利金是一次性成本，年地租則是每年的持續支出，兩者要合起來評估。
- ‧ 確認使用限制：以松南營區為例，不得做住宅使用，會直接影響開發型態與收益來源。
- ‧ 注意存續期間：70年期滿後，土地與地上物怎麼處理，要先看招標文件。
- ‧ 底價不等於合理價：流標代表沒人願意以這個條件承接，但這不等於可以直接判斷價值高低。
- ‧ 評估資金與融資：金額龐大的標案，常需要搭配長期資金，利率與資金成本要先算清楚。
- ‧ 個案找專業協助：牽涉到土地使用、權利設定與稅務時，建議先請代書、會計師或專業顧問評估。
九、常見問題 FAQ
- ‧ Q1：松南營區地上權案為什麼流標？
A：開標當天無人投標，所以流標。實際原因沒有投標人公開說明，專家認為底價超過200億元、地段吸引力不如信義計畫區，有能力的法人可能在觀望。 - ‧ Q2：松南營區的底價是多少？
A：權利金底價為202.1億元，是史上第二高價的地上權標案，最高紀錄是世貿三館的312.76億元。 - ‧ Q3：松南營區在哪裡？
A：位於台北市松山區，松山機場南側，範圍為民權東路四段、光復北路、富錦街107巷所圍街廓。 - ‧ Q4：這塊地可以蓋住宅嗎？
A：不行。土地屬特定專用區，以商業用途為主，不得興建住宅。 - ‧ Q5：地上權存續期間多久？地租怎麼算？
A：存續期間為70年，年地租率為3.5%。實際計算方式與其他條件，請以招標文件為準。 - ‧ Q6：今年有哪些百億地上權案標脫？
A：T17、T18輝達總部案，權利金122億元；凱基人壽六張犁陸保廠C區案，權利金101億元，都已標脫並簽約。 - ‧ Q7：同一天花蓮的土地，結果如何？
A：國產署位於花蓮市、面積1,786.56坪的土地，由全球人壽以1億7,990萬元標下，溢價率1.9%。 - ‧ Q8：松南營區還會再招標嗎？
A：目前沒有看到官方說明，是否重新招標、條件是否調整，要等國產署公告。
松南營區地上權案流標，代表200億元等級的標案，投資人的門檻與考量都更高。看地上權不能只看底價與話題，使用限制、資金成本與地段條件，才是決定要不要出手的關鍵，後續是否重新招標，則要看國產署的公告。
本文整理自新聞報導，標案金額、面積與時程以報導當時資料為準，專家看法僅代表個人意見，實際招標條件請以國產署公告為準。文中內容僅供參考，不構成投資或法律建議，投資有風險，請自行評估後決定。
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