贈與 vs 繼承房子給小孩，哪個稅比較少

2026年6月／新台租賃財經資訊

【前言】
「要趁活著把房子給小孩，還是等繼承比較省稅？」這是許多長輩心中的疑問。贈與和繼承在稅負上有明顯差異，但哪個比較划算，取決於房屋持有成本、土地公告現值、持有年限與家庭狀況等多重因素。本文從贈與稅、遺產稅、土地增值稅、契稅到房地合一稅，逐一比較兩種方式的稅負差異，幫助你做出更有利的規劃。本文資訊僅供參考，實際稅務規劃建議諮詢專業代書或稅務顧問。

一、贈與與繼承的基本差異

贈與是在生前將房產移轉給子女，繼承則是在過世後由子女依法取得房產。兩者最大的差別在於移轉時間點不同，適用的稅種也不同。

項目	贈與	繼承
移轉時間	生前	死亡後
主要稅種	贈與稅、土地增值稅、契稅	遺產稅（土增稅、契稅免徵）
計稅基礎	公告土地現值、房屋評定現值	公告土地現值、房屋評定現值
後續出售房地合一稅	以受贈時的公告現值為取得成本	以繼承時的公告現值為取得成本

二、贈與房子要繳哪些稅？

將房子贈與給子女，通常涉及以下三種稅：

1. 贈與稅：每人每年有244萬元免稅額（2024年起調整），超過部分依10%至20%累進稅率課徵。若房屋價值較高，超過免稅額的部分需繳納贈與稅，但可分年贈與以降低稅負。
2. 土地增值稅：贈與土地時需繳納土地增值稅，以「公告土地現值漲價總數額」為計稅基礎，稅率依漲幅分為20%、30%、40%三級。自用住宅用地可適用10%優惠稅率，但一生只能使用一次。
3. 契稅：受贈方（子女）需繳納契稅，稅率為房屋評定現值的6%，由受贈人負擔。

提醒：夫妻間相互贈與不動產免徵贈與稅，但仍需繳納土地增值稅與契稅。

三、繼承房子要繳哪些稅？

繼承不動產的稅負結構與贈與有明顯不同，最大優勢在於土地增值稅與契稅均免徵：

1. 遺產稅：被繼承人死亡時，全部遺產（含不動產）超過1,333萬元免稅額的部分，依10%至20%累進稅率課徵。不動產以公告土地現值及房屋評定現值計算，通常遠低於市價，稅負相對較低。
2. 土地增值稅：因繼承取得的不動產，免徵土地增值稅，這是繼承相較於贈與最大的稅務優勢之一。
3. 契稅：因繼承取得的不動產，免徵契稅，進一步降低移轉成本。

提醒：遺產稅的免稅額為全體遺產合計，不動產只是其中一部分，整體稅負需依全部遺產價值計算。

四、贈與 vs 繼承稅負完整比較表

稅種	贈與	繼承	備註
移轉稅	贈與稅（10%–20%）	遺產稅（10%–20%）	免稅額：贈與244萬/年，遺產1,333萬
土地增值稅	需繳（20%–40%，自用住宅10%）	免徵	繼承免徵是最大優勢
契稅	需繳（房屋評定現值6%）	免徵	由受贈人負擔
房地合一稅	日後出售以受贈時現值為成本	日後出售以繼承時現值為成本	持有期間計算方式不同

五、哪種情況贈與比較划算？

雖然繼承在移轉稅上佔有優勢，但以下幾種情況，贈與可能反而更有利：

1. 遺產總額龐大、遺產稅稅率高：若被繼承人的全部遺產遠超1,333萬免稅額，且適用較高稅率，提前分年贈與可將財產逐步移轉，分散稅負。
2. 土地持有年限長、漲幅有限：若土地公告現值漲幅不大，土地增值稅金額相對低，贈與的整體稅負可能低於繼承時的遺產稅。
3. 子女有迫切資金或產權需求：若子女需要盡快取得房產作為貸款擔保或其他用途，提前贈與可解決時間問題。
4. 適用自用住宅土增稅優惠：符合條件者可適用10%優惠土地增值稅率，大幅降低贈與的土增稅負擔。

六、哪種情況繼承比較划算？

多數情況下，繼承在稅務上佔有明顯優勢，特別是以下幾種情形：

1. 土地增值幅度大：若土地持有多年、公告現值漲幅顯著，贈與需繳納的土地增值稅金額可觀，繼承免徵土增稅的優勢就非常明顯。
2. 遺產總額在免稅額內：若全部遺產合計未超過1,333萬元，繼承幾乎零稅負，完全不需要考慮提前贈與。
3. 只有一筆不動產：若家庭主要資產就是一棟房子，繼承免土增稅、免契稅的優勢最為突出，整體稅負通常低於贈與。
4. 父母仍有居住需求：若父母仍住在房子裡，提前贈與後若需繼續居住可能涉及租賃關係，繼承可避免這類法律與生活上的複雜性。

七、常被忽略的眉角：房地合一稅

許多人在比較贈與與繼承時，只關注移轉當下的稅負，卻忽略了子女日後出售房產時的房地合一稅影響。

房地合一稅的計算方式是「售價減去取得成本」，取得成本越高，日後出售的獲利越小，稅負越低。

· 受贈取得：以受贈時的公告土地現值及房屋評定現值為取得成本，通常遠低於市價，日後出售的「帳面獲利」較大，房地合一稅相對較高。
· 繼承取得：同樣以繼承時的公告現值為取得成本，與受贈計算方式相似，但若繼承時房價已高，取得成本相對較高，未來出售稅負可能較低。

此外，持有期間的計算也是關鍵。受贈取得的持有期間從受贈日起算；繼承取得則可以合併被繼承人的持有期間計算，對適用較低稅率有利。這一點在實務上對繼承取得者相當有利。

提醒：房地合一稅的計算相對複雜，建議在規劃贈與或繼承前，同步試算日後出售的稅負影響，才能做出真正最有利的決策。

八、整體趨勢與建議

從稅務角度來看，繼承在多數情況下仍優於贈與，主要原因是土地增值稅與契稅免徵，加上房地合一稅持有期間可合併計算，整體稅負通常較低。但每個家庭的情況不同，沒有絕對的答案。

1. 先盤點全部遺產規模：若遺產總額遠超免稅額且稅率高，提前分年贈與仍有節稅空間，不應完全排除贈與選項。
2. 試算土地增值稅：土增稅是贈與最大的稅負來源，提前向地政機關或代書試算，有助於判斷贈與是否划算。
3. 同步考慮房地合一稅：若子女在取得後短期內有出售計畫，取得成本與持有期間的計算方式將顯著影響稅負，需一併納入評估。
4. 持分不動產的特殊考量：若不動產屬於持分共有，贈與或繼承後的共有關係處理更加複雜，建議在規劃前先釐清持分結構，必要時尋求持分專業機構協助評估。
5. 盡早規劃，不要等到最後一刻：贈與與繼承的稅務規劃需要時間，分年贈與尤其如此。建議在身體健康、思路清晰時提早規劃，避免臨時決策增加稅負與家庭糾紛風險。