買賣房屋的費用到底有哪些？仲介費、代書費全整理

買房不是只付頭期款，賣房也不是只收成交價——仲介費、代書費、契稅、土地增值稅、房地合一稅，每一項都是真實的支出，簽約前務必算清楚。

一、前言：買賣房屋的隱藏費用，往往超出預期

許多人在計畫買房時，只計算了頭期款與每月貸款金額，卻忽略了交易過程中必須支付的各項費用。事實上，買賣雙方在房屋交易中，除了房價本身之外，還需承擔仲介費、代書費、各類稅捐及貸款相關費用，合計可能佔房價的3%至8%，金額相當可觀。

本文將完整整理買方與賣方各自須負擔的費用項目、計算方式與常見的可協商空間，協助你在進入交易前做好完整的財務規劃。

買方在購屋過程中，除了支付房款本身，通常還須負擔以下費用：

賣方的費用負擔通常比買方更重，主要集中在稅務支出：

台灣房屋買賣的仲介費並無法定上限，但市場行情如下：

仲介費在法律上並無強制規定，理論上可以議價，但實務上多數仲介公司有內部規定，大幅降價的空間有限。若選擇自售（屋主自行刊登出售，不透過仲介），可節省仲介費，但需自行處理看屋、議價、簽約等所有程序，需評估時間成本。

代書（地政士）負責辦理不動產所有權移轉登記、抵押權設定與塗銷等地政事務。在台灣，房屋買賣幾乎都需要委託代書辦理過戶登記，這是確保產權合法移轉的必要程序。

代書的主要工作包括：

代書費行情依案件複雜度，一般約6,000至15,000元，若涉及持分共有、多筆地號合併等複雜情況，費用可能較高。建議事前詢價並確認服務內容，避免事後產生額外費用。

契稅（買方負擔）

依房屋評定現值的6%計算，由買方在辦理過戶登記前繳納。由於評定現值通常僅為市價的10%至30%，實際稅額通常不高。

土地增值稅（賣方負擔）

出售土地時課徵，依土地公告現值漲幅計算，稅率分為20%、30%、40%三級累進。自用住宅用地可申請一生一次的10%優惠稅率，是重要的節稅工具，符合條件者應主動申請。

房地合一稅（賣方負擔）

2016年1月1日後取得的房地，出售時須依實際獲利（售價減去成本）課徵，稅率依持有年限：

費用項目	負擔方	計算基準	概估金額或比例
契稅	買方	房屋評定現值×6%	通常數萬元
印花稅	買賣雙方各付	契約金額×千分之一	金額較小
代書費	買賣雙方議定	依案件複雜度	6,000至15,000元
仲介費（買方）	買方	成交價	1%至2%
仲介費（賣方）	賣方	成交價	3%至4%
土地增值稅	賣方	土地公告現值漲幅	20%至40%（累進）
房地合一稅	賣方	實際獲利	15%至45%（依持有年限）
貸款設定規費	買方	貸款金額×千分之一	依貸款金額而定

趨勢觀察與實務建議

房地合一稅已成為賣方最重要的費用考量：自2016年實施以來，房地合一稅對短期持有者的稅率高達45%，嚴重壓縮短線獲利空間。對於有出售計畫的屋主，應提前計算稅後實際獲利，而非以售價直接推算收益。
土地增值稅的一生一次優惠不可輕易浪費：自用住宅用地的10%優惠稅率為一生一次，若在非最需要的時機使用，日後出售其他不動產將失去此優惠。建議與稅務顧問提前規劃使用時機。
仲介費仍有議價空間，但需掌握時機：在市場交易冷淡或個案有特殊條件時，仲介費的議價空間相對較大。建議在委託銷售前即談定費率，並以書面記錄，避免事後糾紛。
持分房屋買賣的費用結構相同，但需額外注意共有人問題：持分不動產的買賣同樣須負擔上述全部費用，但因涉及共有關係，代書費與稅務申報可能較為複雜，建議委託有持分不動產處理經驗的地政士協助辦理。
提前試算費用是避免資金缺口的關鍵：許多買家在簽約後才發現資金不足以支付各項費用，導致交屋延誤甚至違約。建議在出價前就完成完整的費用試算，將所有稅費與手續費納入預算，確保資金充裕。