台灣進入大繼承時代，共有土地的持分越分越細，有人手上4張土地所有權狀加起來只有0.8坪。想出售這類持分土地，不一定要花高額仲介費——「內銷」是一個常被忽略但有效的選項。

隨著台灣高齡化加速，繼承案件逐年增加，共有土地的問題越來越普遍。一筆土地經過幾代繼承、買賣、贈與，共有人越來越多，每個人的持分面積越來越小，小到根本沒有獨立使用的可能。正業地政士聯合事務所所長鄭文在就遇過這樣的情況：客戶拿著4筆土地所有權狀來辦理買賣，細算之後發現合計只有0.8坪。持分這麼小，要怎麼賣？有沒有辦法省下仲介費？本文根據地政士的實務經驗，完整說明持分土地的「內銷」與「外銷」差異、怎麼找到潛在買家，以及成交後如何保障交易安全。

一、持分土地越分越細，為什麼越來越難處理？

台灣進入「大繼承時代」，每年有大量資產透過繼承移轉，其中不動產是最常見的繼承標的。問題在於，台灣的法定繼承制度讓土地在每一代傳承後，持分不斷被分割——原本一筆土地由三個子女繼承，每人持有三分之一；這三個子女再各自傳給下一代，持分就變成九分之一……如此循環，幾代之後持分面積可能小到幾乎沒有實際使用價值。

加上買賣與贈與也會產生新的共有關係，最終一筆土地可能有幾十個共有人，每個人的持分面積極小，既無法獨立蓋房、也難以向銀行申辦貸款，成了名義上有財產、實際上動不了的資產。

二、內銷 vs 外銷，差別在哪？

持分土地的出售，依照買家身分不同，分為「內銷」與「外銷」兩種概念：

依土地法第34條之1規定，共有人出售持分給非共有人的第三人（外銷）時，其他共有人享有優先購買權，出售方必須以書面通知全體共有人，讓他們在一定期限內決定是否以同等條件優先承購。若直接賣給其他共有人（內銷），則不需要這個通知程序，程序更簡單、也省去仲介費用。

三、怎麼做內銷？從謄本找到買家

內銷的最大挑戰，是「找到其他共有人」。很多持分土地歷經多代繼承與轉手，共有人早就互不認識，根本不知道對方是誰、住在哪裡。但其實方法並不難，地政士鄭文在提供了一個實用的做法：

• ‧ 第一步——申請第三類土地登記簿謄本：持土地權狀上記載的地段地號，至地政事務所申請第三類土地登記簿謄本。第三類謄本（又稱「第二謄本」）會列出所有共有人的完整姓名與戶籍地址，不只顯示姓名縮寫，而是完整資訊。
• ‧ 第二步——寄送開發信函：取得共有人名單後，撰寫信函說明自己希望出售持分、預計出售價格與條件，寄送給所有共有人。坊間不動產仲介的開發信函，也是用這個方式找到潛在買家的。
• ‧ 第三步——親自拜訪（選擇性）：若寄信效果不佳，可考慮親自登門拜訪，面對面溝通往往比書面更有效，也可能帶來意外的驚喜。

這個做法的最大優點是省去仲介費。持分土地的仲介費用並不低，若能直接找到有意願的其他共有人成交，可節省相當可觀的費用。

四、外銷的注意事項：優先購買權不能忽略

若找不到有意願的共有人，或其他共有人出價太低，可以考慮外銷——找共有人以外的第三人購買。但外銷有一個必須遵守的程序：通知全體共有人行使優先購買權。

• ‧ 通知方式：需以書面方式通知全體共有人，說明出售條件（包含價格、付款方式等），給予共有人一定期限決定是否優先購買。
• ‧ 期限：共有人收到通知後，通常有15天時間決定是否行使優先購買權。
• ‧ 未通知的後果：若未依規定通知共有人即出售給第三人，其他共有人可在知悉後一定期間內，主張以同等條件頂替買受，即「優先購買權」的行使，影響交易效力。

實務上有人會以「假買賣真優購」的方式操作，先製造一份外銷買賣合約通知共有人，若共有人行使優先購買權，實際上就達到內銷的目的。但這種操作在法律上有一定風險，建議直接採取正規的內銷或外銷程序，避免日後糾紛。

五、成交後怎麼保障交易安全？

持分土地的買賣成交後，交易安全是另一個重要課題。鄭文在建議採取以下方式保障雙方權益：

• ‧ 雙地政士簽約：買賣雙方各自委託信任的地政士，共同辦理簽約與過戶事宜。兩位地政士分別代表買賣雙方的利益，確保合約內容公平、程序合法。
• ‧ 履約保證或價金信託：配合銀行或建經公司，開立價金信託帳戶或履約保證帳戶。買方將應支付的款項存入專戶，等到過戶完成後，再由專戶撥款給賣方。這樣買方不怕付錢後對方不過戶，賣方也不怕過戶後拿不到錢。

尤其是持分土地的交易，因為產權較複雜、買方可能不熟悉持分性質，交易安全機制更為重要。事前做好保障，才能讓雙方都安心完成交易。

六、趨勢觀察與建議

台灣大繼承時代的到來，讓持分土地的問題只會越來越複雜。共有人數量增加、持分面積縮小、關係越來越疏遠，每拖一代，處理難度就倍增。對於目前持有極小持分土地、或家族中有未辦分割的共有土地的人，越早處理、選擇越多。

內銷是一個值得優先嘗試的選項——省去仲介費、程序相對簡單，而且其他共有人對這筆土地通常比外部買家更有了解與意願。從謄本找到共有人名單、主動出擊，成功的案例並不少見。

若持分面積太小、內銷也找不到買家，也可以評估其他資產活化方式，包含持分貸款、或委託有持分不動產處理經驗的專業機構協助評估，找到最適合自身情況的解決方案。

七、常見問題 FAQ

• ‧ Q1：持分土地要怎麼知道自己有多少面積？
  A：至地政事務所或線上申請土地謄本，謄本上會載明土地總面積與各共有人的應有部分比例，兩者相乘即可得出個人實際持有的面積。也可直接請代書協助計算。
• ‧ Q2：申請第三類謄本需要土地所有人的同意嗎？
  A：不需要。土地登記簿謄本是公開資料，任何人都可以持地段地號至地政事務所申請，不需要所有人同意。第三類謄本會顯示完整的共有人姓名與戶籍地址。
• ‧ Q3：持分土地賣給外部買家，對方買了之後能做什麼？
  A：外部買家取得持分後，成為新的共有人，享有與其他共有人相同的權利。可以參與整筆土地的協議分割、也可以依土地法第34條之1主張多數決處分。部分專業機構購入持分後，也會以協議或法律途徑推動整合，讓土地產生更高的利用價值。

持分土地不是死路，但需要主動出擊才能找到出路。從謄本找到共有人、直接洽談內銷，是最省錢也最直接的方式。共有土地的問題拖越久越複雜，趁共有人還少、溝通還來得及的時候，就是最好的處理時機。

 

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