「公告地價」和「公告現值」差在哪？繳稅前你一定要搞清楚

很多人在辦理土地買賣、繳稅或申辦貸款時，都會看到「公告地價」和「公告現值」這兩個名詞，卻常常搞混。兩者都是政府公告的土地價格，但用途完全不同，影響的稅費項目也不一樣。

只要跟土地相關的交易或稅務，就一定會遇到這兩個名詞。「公告地價」和「公告現值」聽起來很像，但其實是兩個完全不同的數字，由不同機關公告、用在不同用途、影響不同的稅費計算。搞清楚這兩個概念的差異，是理解地價稅、土地增值稅，以及土地買賣相關計算的第一步。

一、公告地價是什麼？

公告地價是由地方政府（縣市政府）每三年公告一次的土地參考價格，作為地價稅的計算基礎。

公告地價的主要特性：

公告土地現值是由地方政府每年公告一次的土地價格，作為土地增值稅、遺產稅、贈與稅、徵收補償等的計算基礎。

公告土地現值的主要特性：

簡單一句話區分：

公告地價——每年繳地價稅用的，三年調整一次，金額最低。

公告土地現值——土地買賣、繼承、贈與時計算稅費用的，每年調整一次，金額較高。

公告地價主要影響地價稅的計算：

因為公告地價三年才調整一次，地價稅的金額相對穩定，不會每年大幅波動。

公告土地現值的影響範圍更廣，主要包含：

很多人會問：為什麼公告地價和公告土地現值都比市場行情低這麼多？

這是台灣長期以來的地價政策特性。公告土地現值通常約為市場實際交易價格的七至八成（部分地區更低），公告地價又比公告土地現值低。這種「低報」的設計，讓土地相關稅費的實際負擔遠低於以市價計算的水準。

以一筆市場行情1,000萬元的土地為例：

這也是為什麼台灣土地相關稅負相對偏低的原因之一——課稅基礎本來就遠低於市場行情。

近年政府持續推動公告土地現值調漲，讓其更接近市場行情，2024至2025年間多個縣市的公告土地現值有顯著調升，直接影響土地增值稅、遺產稅與贈與稅的計算金額。有土地持有或繼承規劃的人，建議每年1月注意各縣市公告土地現值的更新狀況。

對於有計畫出售土地的人，公告土地現值的調整時間點也值得關注。若公告土地現值預期調漲，在調漲前出售，土地增值稅的計算基礎相對較低；若調漲後才出售，稅負可能增加。這個時間點的掌握，是土地交易中常被忽略的稅務規劃細節。

‧ Q1：要去哪裡查自己土地的公告地價和公告土地現值？
A：可至內政部地政司「地價查詢服務網」線上查詢，輸入地段地號即可查到最新的公告地價與公告土地現值。也可至地政事務所申請土地謄本，謄本上會載明相關資訊。
‧ Q2：政府徵收我的土地，補償金額是按市價還是公告土地現值？
A：原則上以公告土地現值補償，若公告土地現值低於市價，差距由地主自行承擔。部分案件在協議過程中可能爭取較高的補償，但法定基準仍是公告土地現值。
‧ Q3：繼承土地，遺產稅是以市價還是公告土地現值計算？
A：以公告土地現值計算，不以市場實際行情計算。這也是為什麼繼承土地的遺產稅，往往比一般人預想的要低——課稅基礎本來就低於市場行情。

公告地價管地價稅、公告土地現值管土地增值稅和繼承贈與稅，兩者都低於市場行情。記住這個核心邏輯，碰到土地相關的稅費問題，就不會再搞混了。

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