房屋稅怎麼計算？自住與非自住的差別一次看懂
同一間房子，被認定是自住還是非自住，房屋稅可能差上好幾倍。這篇文章整理房屋稅的計算公式、自住與非自住的稅率差異、申請自住稅率的方法，以及持分房屋的房屋稅怎麼算，並附上簡單試算幫你看懂。
每年5月，房屋稅單會寄到家裡。不少人只看到金額，卻不清楚是怎麼算出來的，也不知道自己的房子是適用自住稅率，還是被歸類成非自住。尤其近年房屋稅改為全國歸戶，持有戶數、是否出租、有沒有設籍，都會影響稅率。以下依現行規定整理，實際稅率與認定標準，仍以各縣市稅務局公告為準。
一、房屋稅怎麼計算？公式一次看懂
房屋稅是針對「房屋本身」課徵的稅，和土地的地價稅是分開的。基本公式是：
- ‧ 房屋稅 ＝ 房屋現值 × 稅率
其中的「房屋現值」不是市價，而是稅捐單位依房屋的條件評定出來的課稅現值，一般可以拆成下面幾個部分：
- ‧ 房屋現值 ＝ 核定單價 × 面積 ×（1－折舊年數 × 折舊率）× 街路等級調整率
- ‧ 核定單價：依房屋構造、用途、樓層等條件評定。
- ‧ 折舊：屋齡越老，折舊越多，房屋現值就越低。
- ‧ 街路等級調整率：依房屋所在的街道、地段等級調整，地段越好，調整率越高。
也就是說，房屋稅高低受到「房屋現值」和「稅率」兩個因素影響。房屋現值由稅捐單位核定，個人較難更動；稅率則會因為自住或非自住的認定，產生明顯差距，這也是本文的重點。
二、房屋稅稅率：自住與非自住差在哪？
目前住家用房屋稅採全國歸戶，並區分自住與非自住兩大類，稅率如下：
自住住家用：稅率較低
- ‧ 全國單一自住：1%。屋主、配偶與未成年子女在全國只持有一戶，且房屋現值未超過各縣市公告的金額，適用較低的1%稅率。
- ‧ 自住2至3戶：1.2%。屋主、配偶與未成年子女合計最多3戶可以適用自住稅率。
適用自住稅率的基本條件有三個：
- ‧ 供本人、配偶或直系親屬實際居住。
- ‧ 設有戶籍登記。
- ‧ 沒有出租，也沒有供營業使用。
非自住住家用：稅率較高
不符合自住條件的住家用房屋，一律屬於非自住，法定稅率區間為1.5%至4.8%，持有戶數越多，稅率越高，實際稅率由各縣市在區間內訂定。依房屋的使用情況，大致分成三類：
- ‧ 出租（符合租金標準）或繼承共有：1.5%至2.4%。
- ‧ 建商持有的待售餘屋，持有2年內：2%至3.6%。
- ‧ 其他非自住住家用：2%至4.8%。
需要留意的是，具體稅率、「一定金額」的公告標準，以及各縣市的累進級距，都由地方政府公告，每年可能不同，以所在縣市稅務局最新公告為準。
三、簡單試算：同一間房，稅額差多少？
假設有一間房屋，房屋現值為200萬元（此為假設數字，僅供說明），不同稅率下的年稅額大約是：
- ‧ 全國單一自住1%：200萬 × 1% ＝ 2萬元。
- ‧ 自住2至3戶1.2%：200萬 × 1.2% ＝ 2.4萬元。
- ‧ 非自住2%：200萬 × 2% ＝ 4萬元。
- ‧ 非自住4.8%：200萬 × 4.8% ＝ 9.6萬元。
同樣一間房，只因為使用狀況不同，年稅額就可能從2萬元到9.6萬元不等。這也是為什麼自住與非自住的認定很重要。實際稅額仍依房屋現值、持有戶數與所在縣市的稅率而定。
四、怎麼申請自住稅率？
- ‧ 先確認條件：房屋由本人、配偶或直系親屬實際居住，並已設籍，且沒有出租或營業。
- ‧ 向稅捐稽徵機關申報：向房屋所在地的稅捐稽徵機關申請按自住稅率課徵。
- ‧ 注意申報期限：房屋使用情形有變動時，應在每年稅期開始前40天（約3月22日前）申報。
- ‧ 逾期的影響：變動後稅額變低但逾期申報，通常從下一期開始適用；變動後稅額變高，則從變動後的下一期開始適用。
如果房屋後來改成出租或供營業使用，也要主動申報變更，避免被認定為漏報而補稅或受罰。
五、房屋稅什麼時候課徵、什麼時候繳？
- ‧ 課徵方式：房屋稅現行為按年課徵，不再是過去的按月計算。
- ‧ 納稅基準日：以每年2月底作為基準日，認定當期的納稅義務人與房屋使用情形。
- ‧ 繳納時間：稅單通常在每年5月寄發，並在5月內繳納。
六、持分房屋的房屋稅怎麼算？
如果房屋是由多人共有的持分房屋，房屋稅會依各共有人的持分比例分別負擔，常見的概念是：
- ‧ 房屋稅 ＝ 房屋現值 × 稅率 × 持分比例
以繼承取得、尚未分割的共有房屋為例，如果符合規定，稅率可能落在非自住中較低的1.5%至2.4%區間。至於各共有人是否適用自住稅率，要看該共有人實際是否居住、有沒有設籍，以及全國持有戶數，是否合計符合規定，實際認定仍以稅務機關為準。
七、常見問題 FAQ
- ‧ Q1：房屋稅和地價稅有什麼不同？
A：房屋稅是針對房屋建物課徵，地價稅是針對土地課徵，兩者是不同的稅，稅基與稅率也不同。 - ‧ Q2：房屋租給別人，還能用自住稅率嗎？
A：不行。出租或供營業使用的房屋，不符合自住條件，會被歸為非自住。 - ‧ Q3：自住稅率一定是1.2%嗎？
A：不一定。現行制度下，全國單一自住且房屋現值未超過各縣市公告金額者，適用1%；自住2至3戶則為1.2%。 - ‧ Q4：非自住稅率為什麼是一個區間？
A：法定非自住稅率是1.5%至4.8%，各縣市會依持有戶數等條件，在區間內訂定累進稅率，所以不同縣市會有差異。 - ‧ Q5：房屋現值為什麼和市價差很多？
A：房屋現值是稅捐單位依構造、用途、屋齡折舊與街路等級評定的課稅價值，不等於市價。 - ‧ Q6：沒有設籍可以適用自住稅率嗎？
A：自住的條件之一是有戶籍登記，沒有設籍通常無法認定為自住。
房屋稅不是只看房子多大，而是看「怎麼用」。先確認自己的房屋是否符合自住條件、有沒有在期限內申報，再核對所在縣市的最新稅率公告，才能避免多繳或漏報。
本文為一般稅務資訊整理，僅供參考。稅率、「一定金額」及申報期限等，以財政部與各縣市稅務局最新公告為準，個案請洽稅務機關或專業人員。
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