宜蘭頭城鎮沿海地標「阿拉伯皇宮」日前以10億元賣出，引起市場關注。據了解，林昭文家族接著要處理第二座地標，位在宜蘭市的16層友愛大樓，開價12.8億元求售。大樓鄰近東門夜市，距離宜蘭火車站步行約5分鐘，目前每月租金收入約300萬元。這篇文章整理兩筆交易的對照、友愛大樓的現況，以及12.8億元開價的毛租金報酬率怎麼算。

阿拉伯皇宮從開價33億元，歷經8年才以10億元成交，讓市場對林家家族接下來的動作特別關注。友愛大樓是宜蘭早年的百貨地標，如今要出售，開價與現況租金、未來發展性，成為投資人評估的重點。以下依照報導內容整理，開價並不等於成交價，也不是購買建議。

一、阿拉伯皇宮賣掉後，林家又要賣什麼？

林昭文在1970年代前往沙烏地阿拉伯經營餐飲業，開設的「華宮」餐廳生意興隆，被稱為「台灣阿拉伯王」。1986年他回到宜蘭家鄉，之後在頭城鎮沿海興建阿拉伯皇宮，也在宜蘭市開設友愛百貨公司。林昭文過世後，家族陸續處理留下的資產，目前的重點數字如下：

二、兩座地標對照：阿拉伯皇宮與友愛大樓

阿拉伯皇宮的成交價，約為當初開價的3成。這也提醒我們，大型商用不動產的開價，常常不等於最後的成交價。

三、友愛大樓的基本資料

• ‧ 規模：地下3樓、地上16樓，建物面積超過8,300坪。
• ‧ 地段：鄰近東門夜市，距離宜蘭火車站步行約5分鐘，位於商業區，也是宜蘭市的交通樞紐地段。
• ‧ 屋齡：30年，不過報導指出早年設計興建的結構體方正完整。
• ‧ 賣方：林昭文家族，開價12.8億元求售。

四、目前租給誰？每月租金多少？

大樓目前是多種用途出租，現況如下：

• ‧ 地下1樓：租給好樂迪。
• ‧ 1至3樓：租給NET服飾店。
• ‧ 5至6樓：作為健身房。
• ‧ 11至16樓：是友愛飯店。

報導指出，整棟大樓每月租金收入約300萬元。

五、友愛百貨的歷史：從百貨地標到商業大樓

六、12.8億元的毛租金報酬率怎麼算？

報導用目前的月租金收入與開價，估算毛租金投資報酬率：

這個數字有三個前提要留意：

• ‧ 是毛報酬，不是淨報酬：沒有扣除房屋稅、地價稅、管理與維修費用等持有成本。
• ‧ 用的是開價，不是成交價：如果最後成交價低於開價，報酬率會跟著提高。
• ‧ 租金是現況：租約到期後是否續租、租金是否調整，都會影響未來的收益。

另外，如果用開價與建物面積概算，每坪約15萬元上下，這只是粗略的概算，實際仍要看土地、樓層與用途的價值差異。

七、未來可以怎麼發展？

報導提到兩種方向：

八、看商用不動產開價，要注意什麼？

• ‧ 開價不等於成交價：阿拉伯皇宮從33億元開價，到10億元成交，差距相當大。
• ‧ 區分毛報酬與淨報酬：扣除稅費、管理與維修成本後，實際報酬會比毛報酬低。
• ‧ 確認租約內容：租客類型、租期、租金調整條件，都會影響收益穩定度。
• ‧ 屋齡與維修：30年的大樓，設備更新與修繕費用要提早估算。
• ‧ 資金成本：金額大的商用不動產，常需要搭配貸款，利息與貸款成數要先評估。
• ‧ 個案找專業協助：牽涉到都更、租約與產權時，建議先請代書、會計師或專業顧問評估。

九、常見問題 FAQ

• ‧ Q1：阿拉伯皇宮賣了多少錢？
  A：開價33億元，歷經8年，月前以10億元由創見資訊的束家買下。
• ‧ Q2：友愛大樓的開價是多少？
  A：開價12.8億元求售，目前還沒有成交的消息。
• ‧ Q3：友愛大樓有多大？
  A：地下3樓、地上16樓，建物面積超過8,300坪。
• ‧ Q4：現在是誰在租？
  A：地下1樓是好樂迪，1至3樓是NET服飾店，5至6樓是健身房，11至16樓是友愛飯店，每月租金收入約300萬元。
• ‧ Q5：毛租金報酬率2.8%是怎麼算出來的？
  A：每月租金300萬元乘以12個月，約3,600萬元，再除以開價12.8億元，約為2.8%。
• ‧ Q6：2.8%算高還是低？
  A：報導認為仍具有市場吸引力，但這是毛報酬、也是以開價估算，實際的淨報酬與成交價可能不同，是否合適要看個人的資金成本與投資目標。
• ‧ Q7：未來有哪些發展方向？
  A：報導提到，可以透過都更、改建重新開發，資產活化後仍是市區亮點；如果不改建，也可以維持現況持續收租。

阿拉伯皇宮從33億元開價到10億元成交，友愛大樓的12.8億元開價，最後會落在哪個價位，還有待觀察。看商用不動產，不能只看開價與毛報酬率，租約、屋齡、持有成本與資金成本，才是真正決定收益的關鍵。

本文整理自新聞報導，開價、租金與報酬率均為報導當時的資料與估算，實際交易條件請以賣方與仲介提供的資料為準。文中內容僅供參考，不構成投資建議，投資有風險，請自行評估後決定。

 

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