日本並沒有禁止外國人買房，也沒有針對外國人加稅，但從10月5日起，購屋登記需要申報國籍。信義房屋不動產株式會社社長何偉宏表示，這次政策重點在提高交易透明度，台灣買家赴日購屋前，要留意身分申報、物件所在地、稅務成本三大重點。這篇文章整理新制內容、日本政府研議中的方向，以及赴日購屋前的檢查清單。

近年外國人赴日置產受到關注，市場上也出現「日本將全面禁止外國人買房」或「外國人買房要加稅」的說法。這些說法和目前的官方政策方向並不相符。以下依照報導與日本官方資料整理，研議中的內容尚未定案，仍以日本政府正式公布為準。

一、日本真的禁止外國人買房嗎？

目前的情況很明確：

信義房屋不動產株式會社指出，因為新制推行的消息，市場上出現不實或誇大的說法。對於購買一般住宅、有意赴日購屋的外國人來說，目前並沒有新增的限制。

二、10月5日起，購屋登記要申報什麼？

新制的重點，是在不動產登記時，新增「國籍」的申報。依日本登記實務的說明：

• ‧ 誰要申報：在所有權登記時，新取得所有權的自然人。日本人也需要申報，並不是只針對外國人。
• ‧ 申報什麼：國籍等資訊。若有多重國籍，須全部申報並提供證明。
• ‧ 會公開嗎：依說明，國籍會記錄在登記所內部的管理檔案，不會出現在一般公開的登記事項證明書上。
• ‧ 賣方要申報嗎：賣方若不是新取得所有權的一方，不在申報範圍內。

日本政府的目的是掌握外國人取得不動產的實際情況，而不是限制購買。

三、國籍申報怎麼處理？

以外國籍買方為例，辦理登記時大致會經過下列流程：

這些是依一般登記實務整理的流程，實際要求請以日本法務局與承辦專業人員的說明為準。

四、台灣買家赴日購屋前的三大重點

何偉宏提醒，除了物件價格與投資報酬，赴日購屋前還要留意三件事：

五、日本政府研議中的兩個方向

除了已經實施的國籍申報，日本政府也在研議其他方向，但這部分尚未定案：

報導指出，這兩個方向對於購屋自住或長期持有收租的影響有限。如果打算短期轉售獲利，就要密切關注年底的稅改內容。

六、政策方向：從掌握動態到特定管理

整體來看，日本政府目前是從「掌握外國人取得不動產的動態」，逐步走向「針對特定土地與特定行為，建立更明確的管理機制」。如果未來進一步建立外國人不動產取得資訊、申報與特定土地審查制度，東京、大阪等一線城市的交易流程，可能增加部分確認與申報要求。

對一般住宅買家來說，目前沒有限制，也沒有受到影響，但政策仍會持續調整，需要持續關注。

七、赴日購屋前要注意什麼？

• ‧ 不要被傳言嚇到：「日本全面禁止外國人買房」與目前的官方方向不符，購買前以官方與專業人士的說明為準。
• ‧ 提早準備證明文件：國籍證明、護照與譯文，建議在交割前備妥，避免登記延誤。
• ‧ 先確認物件所在地：如果物件位在邊境離島或重要設施周邊，要先確認是否可能受到未來管制影響。
• ‧ 重新計算整體成本：購買、持有、出租與出售階段的稅務與費用，都要一起評估。
• ‧ 短期轉售要特別小心：年底稅改內容出爐前，不建議把短期轉售獲利當成唯一的獲利預期。
• ‧ 選擇熟悉外國人購屋程序的專業人士：購買前先確認相關規定與實際情況，再做決定。

八、常見問題 FAQ

• ‧ Q1：日本現在禁止外國人買房嗎？
  A：沒有。目前日本並未禁止外國人購屋，也沒有增加外國人購屋的稅金。
• ‧ Q2：10月5日起有什麼新規定？
  A：購屋登記時，新取得所有權的人需要申報國籍。這項規定以提高交易透明度為目的。
• ‧ Q3：只有外國人需要申報國籍嗎？
  A：不是，依登記實務說明，日本人也需要申報，只是可以用戶籍或住民票等資料證明。
• ‧ Q4：申報國籍會影響買賣成立嗎？
  A：申報本身不會直接影響買賣成立，但若文件不齊全，登記程序可能需要補正，時間會拉長。
• ‧ Q5：特定區域要事前許可，現在已經實施了嗎？
  A：還沒有，目前是日本政府研議的方向，具體內容與時間以日本政府公布為準。
• ‧ Q6：購買自住或收租，會受到影響嗎？
  A：依報導說法，影響有限。但如果物件位在特定區域，或打算短期轉售，需要留意後續的政策調整。
• ‧ Q7：赴日購屋前，最該先做什麼？
  A：先確認身分與申報要求、物件所在地，以及整體稅務成本，並請熟悉外國人購屋程序的專業人士協助。

日本目前並沒有禁止外國人買房，真正的變化，是購屋登記要申報國籍，以及未來可能針對特定土地與短期轉售建立更明確的管理。赴日購屋前，先把身分申報、物件位置與稅務成本確認清楚，會比聽信傳言更安心。

本文整理自新聞報導與日本官方資料，研議中的內容尚未定案，實際規定請以日本政府與法務局公告為準。文中內容僅供參考，不構成法律、稅務或投資建議，購屋前請諮詢專業人士。

 

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