央行9/17開會！房市限貸令會不會鬆綁？專家這麼看
中央銀行將於9月17日召開第3季理監事會議，市場高度關注房市選擇性信用管制是否進一步調整。專家看法分歧：有人認為央行可能針對自住換屋族及建商融資局部鬆綁，也有銀行業者認為，即使不會更緊，實質放寬的難度仍相當高。
央行第七波信用管制即將滿兩年，這波管制上路以來，房市交易量急凍，房價漲勢也明顯減緩。隨著9月17日第3季理監事會議逼近，市場最關心的問題只有一個：這次會不會鬆綁？從近一年的政策調整節奏來看，央行確實已展現出局部微調的傾向，但銀行業者的看法相對保守。本文整理各方專家觀點，完整分析這次會議可能出現的政策方向。
一、第七波信用管制回顧
央行自2024年9月推出第七波選擇性信用管制以來，銀行受限貸款成數下降，民眾看漲房價的預期心理趨緩，房市交易持續降溫，房價漲勢也明顯減緩。這是央行歷來力度最強的一波打房措施，核心內容包含：
- ‧ 第二戶購屋貸款成數限縮：自然人第二戶購屋貸款成數大幅調降。
- ‧ 高價住宅貸款成數降低：豪宅貸款成數限制在三成以下。
- ‧ 取消寬限期：名下有房者的新購房貸不得申請寬限期。
- ‧ 建商土建融限制：購地貸款最高五成，且限期18個月內動工。
二、近一年的鬆綁軌跡
從央行過去一年的政策調整節奏來看，管制態度確實已出現微調跡象：
- ‧ 2025年第3季：換屋族賣屋期限從12個月延長至18個月。
- ‧ 2026年第1季：自然人第二戶購屋貸款最高成數由五成調升至六成。
- ‧ 不動產貸款集中度管理：逐步回歸銀行自主管理。
依此節奏，市場普遍認為央行每隔一至兩季就會有一些微幅鬆綁動作，第3季理監事會議是否延續這個規律，成為市場關注焦點。
三、樂觀派：局部鬆綁機率高
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為，9月升息機率不高，但央行較可能針對自住換屋族及建商融資條件進行局部鬆綁。他指出，從央行近一年的政策走向來看，房市管制態度已開始出現微調，顯示央行認為第七波信用管制已有一定成效，開始嘗試讓部分自住及換屋需求有較多資金融通空間。
黃舒衛認為，央行接下來若要調整房市政策，可優先觀察兩個方向：換屋族寬限期與建商融資限制。他也表示，考量台灣利率水準已明顯高於疫情後初期，再升息的機會不大。
市場上也有觀點認為，央行可能將第二戶貸款成數，從目前的六成進一步放鬆到七成；同時可能再度延長換屋賣屋期限，從18個月延長到24個月。
四、保守派：放寬難度仍高
相對於樂觀看法，土地銀行董事長何英明的態度較為保守。他表示，目前來看政策「不會更緊」，但若要進一步放寬，難度仍相當高。
何英明指出，目前房市買氣降溫，建商推案及購地意願都轉趨觀望，過去熱門重劃區土地也出現脫標率偏高、價格不如預期的情況。相較於調高第二戶房貸成數，建商更希望央行放寬購地貸款18個月內動工的規定，給予開發案較多彈性，避免強行開工反而增加爛尾樓風險。
五、市場關注的三個焦點
綜合各方意見，這次理監事會議市場關注的焦點集中在三個面向：
- ‧ 第二戶貸款成數是否再放寬：目前六成，市場預期可能上調至七成，但也有專家認為短期內再放寬機率不高。
- ‧ 建商購地貸款動工期限：目前規定18個月內須動工，建商希望能有更多彈性，避免因景氣觀望而被迫倉促開工。
- ‧ 換屋族換屋期限與寬限期：是否進一步延長賣屋期限，或恢復部分寬限期空間，是自住換屋族最關心的議題。
六、對不同族群的影響
- ‧ 換屋族：若換屋期限延長或寬限期恢復，資金調度壓力將明顯減輕，換屋決策的時間彈性也會增加。
- ‧ 首購族：本次討論焦點主要集中在第二戶與建商融資，首購族的貸款條件預期不會有直接調整。
- ‧ 建商：若購地貸款動工期限鬆綁，有助於降低短期內強行開工造成的資金壓力與爛尾樓風險，對建案品質與市場穩定性都有正面意義。
- ‧ 投資置產族：第七波信用管制的核心目標之一就是壓制投資性買盤，短期內大幅鬆綁的機率偏低，投資置產的貸款條件預期仍將維持嚴格。
七、趨勢觀察與建議
從目前各方專家意見來看，這次理監事會議「大幅鬆綁」的可能性不高，但「局部微調」仍有相當空間，尤其是針對自住換屋族與建商融資條件。這也符合央行過去一年來「漸進式調整」而非「一次到位」的政策風格。
對有換屋或購屋計畫的民眾，建議持續關注會議後的正式決議內容，尤其是換屋期限與貸款成數的具體調整。若近期有資金需求但暫不確定房貸政策走向，也可評估其他資金調度方式，例如既有不動產的增貸、二胎房貸等，作為過渡期的彈性選項。
本文內容僅供資訊參考，正式政策內容以央行理監事會議後公告為準，不構成任何投資或財務規劃建議。
八、常見問題 FAQ
- ‧ Q1：央行理監事會議的決議什麼時候公布？
A：央行理監事會議通常於會議當日下午召開記者會，公布利率決策及相關政策調整內容。9月17日的會議結果預計於當天稍晚公布，建議關注央行官網或主要財經媒體的即時報導。 - ‧ Q2：如果第二戶貸款成數真的放寬到七成，對我有什麼影響？
A：若您計畫購買第二戶住宅，貸款成數放寬意味著可貸金額增加、需要準備的自備款相對減少，購屋門檻降低。但實際核貸條件仍需依個人信用狀況、收入條件及銀行審核而定。 - ‧ Q3：目前想換屋，應該等央行鬆綁後再行動嗎？
A：這取決於個人的資金規劃與購屋時機需求。若已有明確的換屋計畫且資金條件允許，不必特別等待政策調整；若資金較為緊繃、且能承受等待成本，可以持續關注後續政策動向再做決定。
央行的房市政策走向，牽動的不只是購屋成本，更是整體市場信心。不論這次會議結果如何，持續掌握政策動向、提前規劃資金調度，都是應對房市不確定性最務實的做法。
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