房屋二胎是什麼？

房屋二胎（Second Mortgage）是指房屋已有一胎房貸的情況下，再以同一房屋為擔保申請的第二筆抵押貸款，又稱「第二順位抵押貸款」。因清償順序排在一胎之後，風險較高，利率也相對較高。

很多人搞不清楚二胎和增貸的差別。增貸是向原來的銀行追加借款，利率和一胎相近；二胎是向另一家機構設定第二順位抵押，利率較高但審核較寬鬆。無法從原銀行增貸、或急需資金的人，才會選擇二胎這條路。

房屋二胎可以貸多少？額度計算公式

舉例：房屋市值 1,200 萬、一胎餘額 500 萬，以 75% 成數計算，理論可貸上限為 900 － 500 ＝ 400 萬元，實際核貸通常在 7～8 成左右，約 280～320 萬。地段、屋齡與信用條件均會影響最終額度。

房屋二胎利率比較（2026）

影響利率的主要因素是申辦管道，銀行最低、民間代書最高。以下是各管道的實際利率範圍：

哪些銀行有承作房屋二胎？

目前有承作二胎房貸的銀行不多，以下為常見名單（實際條件以各銀行公告為準）：

有承作：凱基銀行、國泰世華、台新銀行、遠東銀行、王道銀行、永豐銀行、兆豐銀行、新光銀行、玉山銀行、陽信銀行、聯邦銀行

通常不承作：台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、中國信託、富邦銀行、彰化銀行

房屋二胎月付金試算表

以下為不同貸款金額、不同利率、還款10年的每月應繳金額參考（本息攤還，單位：元）：

申請前務必確認月付金（一胎＋二胎合計）不超過月收入的 45%，否則很可能無法通過審核，即使通過也容易造成財務壓力。

申請條件與必備文件

• 年齡：20～70 歲（貸款到期日），部分銀行申請時不超過 65 歲。
• 信用記錄：近兩年無呆帳、拒絕往來或重大違約紀錄。
• 負債比例：月負債／月收入低於 45%（含一胎還款金額）。
• 房屋條件：產權清晰，無法院假處分；持分房屋需所有人同意。

必備文件：身分證、土地建物所有權狀、建物謄本（30 日內）、近三個月薪資單或存摺、一胎貸款最新餘額證明。

房屋二胎常見問題 FAQ

結語

房屋二胎適合短期急需資金、無法從原銀行增貸的情況，但利率較高，不建議長期持有。申請前務必確認月付金（一胎＋二胎）不超過月收入的 45%，並至少比較 3～5 家機構，選擇總費用最低的方案。銀行不過件或持分房屋，也有專業業者可協助處理。