永慶房產集團統計實價登錄資料，近一年全國六都與新竹縣市中，新舊屋價差最大的前十名行政區，台中、台南、高雄就占了九席，前八名的預售屋單價更比成屋高出一倍以上，雙北沒有任何行政區入榜。這篇文章整理榜單重點、台中台南高雄的差距，以及價差擴大的原因。

同一個行政區，預售屋和成屋大樓的每坪價格，可能差到一倍以上。永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，這和2024年9月央行第七波信用管制後的市場變化、營建成本上升，以及中南部成屋房價基期較低有關。榜單上有哪些區域、差在哪裡，以下依照報導內容整理。

一、新舊屋價差榜單：中南部包辦九席、雙北未入榜

永慶房產集團統計近一年實價登錄資料，比較全國六都與新竹縣市的預售屋、成屋大樓每坪成交均價，找出價差幅度最大的前十名行政區，重點如下：

• ‧ 中南部包辦九席：前十名行政區中，台中、台南與高雄占了九席。
• ‧ 前八名逾一倍：前八名行政區的預售屋單價，均較成屋高出一倍以上。
• ‧ 雙北未入榜：前十名中沒有任何雙北行政區。
• ‧ 多為核心區：入榜區域多半是發展成熟的核心行政區。

報導並未公布完整的前十名名單，以下依原文提到的行政區整理，其餘區域以官方或原始報告為準。

二、價差前三名：台南東區、台中北區、高雄新興區

• ‧ 第1名：台南東區，價差幅度1.27倍。預售屋與成屋大樓每坪成交均價相差32.2萬元，居六都與新竹縣市之冠。
• ‧ 第2名：台中北區，價差幅度1.21倍。
• ‧ 第3名：高雄新興區，價差幅度1.18倍。

台南東區是傳統文教重鎮，擁有明星學區與成熟商圈機能，但區內可供開發的素地接近飽和。再加上平實重劃區持續開發、大型購物中心進駐，區內新建案每坪開價不斷墊高，新舊屋的價差也跟著擴大。

三、台中包辦一半：預售屋已站上6、7字頭

前十名行政區中，台中市就占了一半。其中北區、西區與南屯區的預售屋每坪成交均價已突破6字頭，西屯區更站上7字頭大關。相較之下，這些區域的成屋大樓每坪均價多在2、3字頭，新舊屋價差超過一倍，落差相當明顯。

• ‧ 西屯區：受惠七期重劃區的百貨商務機能，加上中科高薪族群穩固的剛性需求，推升預售價格不斷攀升。
• ‧ 西區：緊鄰草悟道與公益路商圈，有指標預售案釋出，帶動新舊屋價差持續擴大。
• ‧ 南屯區：南屯五期核心區同樣有指標預售案，價差跟著拉大。
• ‧ 北區、南區：靠著中國醫藥大學、中興大學等成熟商圈的剛性換屋需求，新推案行情每坪維持在5、6字頭高檔。

四、為什麼預售屋和成屋價差越拉越大？

陳金萍分析，價差擴大可以從建商和成屋屋主兩個角度來看：

預售屋這一端：成本高、選地更挑

• ‧ 信用管制後推案轉保守：第七波信用管制前，房市熱絡，建商積極購地推案，範圍也向外圍擴展；2024年9月管制上路後，面對買氣降溫與資金壓力，推案轉趨保守。
• ‧ 營建成本持續攀高：建商更重視個案的銷售條件。
• ‧ 鎖定優質地段：傾向選擇生活機能成熟、有自住需求支撐的地段，或市場看好的重劃區，讓預售屋房價易升難降。

成屋這一端：基期低、屋主願意讓利

• ‧ 基期較低：中南部成屋大樓的房價基期本來就比較低。
• ‧ 房貸緊縮：在貸款條件較緊的市況下，不少成屋屋主讓利意願增加，房價表現相對平穩。

一邊是新案不斷墊高，一邊是成屋價格相對平穩，兩者的價差幅度因此特別顯著。

五、雙北為什麼沒有入榜？

榜單前十名幾乎由中南部都會區包辦，雙北沒有任何行政區入榜。需要留意的是，這份榜單比較的是「預售屋與成屋的價差幅度」，而不是房價高低。雙北沒入榜，不代表雙北房價便宜，只代表雙北的新舊屋價差幅度沒有進到前十名。

原報導未說明雙北未入榜的具體原因，所以這裡不做推論。

六、買房族與屋主可以怎麼看這份榜單？

• ‧ 預算有限的買方：在價差特別大的區域，成屋大樓的總價相對親民，可以把成屋納入比較。
• ‧ 在意新屋條件的買方：預售屋價格短期內不易回頭，買前要確認自己的資金與貸款條件撐得住。
• ‧ 成屋屋主：在房貸偏緊的市況下，買方議價意願較高，定價與出售策略需要貼近市場行情。
• ‧ 看榜單要看全貌：價差大不等於房價會下跌或上漲，建議搭配實價登錄、區域供給與自身需求一起判斷。

七、常見問題 FAQ

• ‧ Q1：新舊屋價差第一名是哪裡？
  A：台南市東區。預售屋與成屋大樓每坪成交均價相差32.2萬元，價差幅度1.27倍，居六都與新竹縣市之冠。
• ‧ Q2：前十名是不是都貴逾一倍？
  A：不是。報導指出，前八名行政區的預售屋單價均較成屋高出一倍以上，前十名則涵蓋台中、台南與高雄共九席。
• ‧ Q3：台中哪些區域價差最大？
  A：前十名中台中占一半，原文提到北區、西區、南屯區與西屯區。其中北區、西區與南屯區的預售屋每坪均價突破6字頭，西屯區站上7字頭。
• ‧ Q4：為什麼預售屋比較貴？
  A：主要是營建成本攀高，加上建商在信用管制後選地更保守，鎖定生活機能成熟或重劃區的地段，讓預售屋房價易升難降。
• ‧ Q5：雙北為什麼沒入榜？
  A：榜單比的是新舊屋價差幅度，不是房價高低。雙北沒入榜只代表價差幅度沒有進入前十名，原報導並未說明具體原因。

新舊屋價差拉大，反映的是新案成本墊高、成屋價格平穩的兩種走向。不論是買預售屋還是成屋，先搞清楚區域的價差結構，再對照自己的預算與貸款能力，才不會被單一數字帶著走。

本文內容整理自永慶房產集團統計與媒體報導，統計期間與榜單細節以原始資料為準，僅供資訊參考。

 

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