地政新制上路！非金融機構抵押登記不再跨縣市代辦，防詐這件事你要知道

2026年5月 ／ 新台租賃財經資訊

跨縣市代收代寄機制自2015年推行，讓民眾可就近至住家附近的地政事務所辦理土地登記申請，不必特地前往不動產所在地的轄區地政事務所。

受理機關會協助進行身分核驗，並將申請文件代為寄送至不動產所在地的地政事務所審理，案件完成後亦可選擇郵寄領件，大幅提升申辦便利性、簡化行政流程。

這項機制推行超過十年，對居住地與不動產所在地不同縣市的民眾來說，是相當便利的制度。

內政部修正「登記機關受理跨縣市代收地政類申請案件作業原則」，自2026年5月1日起正式實施，核心變動如下：

• · 停止受理項目：非金融機構抵押權設定登記，以及其連件辦理之土地登記案件，不再提供跨縣市代收代寄服務。
• · 改回原則：上述案件一律回歸由不動產所在地轄區地政事務所受理，申請人須親自前往辦理。
• · 未受影響項目：金融機構（如銀行、信用合作社等）的抵押權設定登記，以及其他一般地政登記案件，跨縣市代收代寄服務維持不變。

簡單來說，這次修正的對象是「非金融機構」的抵押設定，也就是民間借貸、私人資金借款等情境下的抵押登記，不再享有跨縣市代辦的便利。

近年台灣不動產詐騙案件頻傳，其中一種常見手法是利用跨縣市代收機制，讓受害者在不熟悉的地政事務所辦理抵押設定，透過繁瑣的行政程序掩蓋詐騙行為，讓受害者在未充分了解契約內容的情況下完成登記。

限縮跨縣市代辦範圍後，非金融機構的抵押設定必須回到不動產所在地辦理，對申請人而言多了一道地緣上的確認機制：

• · 申請人對所在地地政事務所較為熟悉，較不容易被引導至陌生機關
• · 辦理地點固定，降低詐騙集團操控申請流程的空間
• · 地政事務所人員對轄區案件較有掌握，異常情況更容易被察覺

新竹市地政處長何憲棋表示，此次修正是針對非金融機構的權利異動加強管制，目的在提升不動產交易安全、保障民眾財產權益。

不動產價值高昂，以不動產作為擔保品進行民間借貸時，本來就應謹慎處理。新制上路後，以下幾點更需特別注意：

• 1. 確認辦理地點：非金融機構的抵押設定登記，一律需親至不動產所在地的地政事務所辦理，若有業者要求你去其他縣市的地政事務所辦理，應提高警覺。
• 2. 審慎確認契約內容：辦理前務必仔細閱讀借款合約，確認利率計算方式、還款條件、違約條款等細節，不清楚的地方應要求對方書面說明。
• 3. 確認對方身分與合法性：向非金融機構借款前，應查詢業者是否為合法登記公司，可至經濟部商業司查詢公司登記資料。
• 4. 遇有疑義立即求助：辦理過程若有任何異常或疑問，應立即撥打 165反詐騙專線或110報案專線查證，不要因顧慮或壓力而繼續辦理。

這次地政新制是政府近年強化不動產交易安全的一環，搭配先前的實價登錄2.0、囤房稅2.0等政策，顯示主管機關正持續收緊不動產交易的監管力度。

• 1. 民間借貸門檻提高：新制增加了非金融機構抵押設定的行政成本，對需要快速完成抵押登記的借貸方而言，流程彈性降低，選擇合法且熟悉流程的機構更加重要。
• 2. 不動產詐騙手法持續演變：主管機關限縮跨縣市代辦是被動防禦，民眾仍需主動提升自我保護意識，特別是在資金需求急迫時更容易成為詐騙目標。
• 3. 建議優先選擇合法、有實體辦公室的業者：有實體辦公室、政府合法登記的機構，在新制下辦理流程更為透明，也更能配合地政事務所的親辦要求。
• 4. 持有特殊不動產者提早規劃：若持有持分或共有不動產且有貸款需求，建議在充裕的時間內諮詢專業機構，避免急迫情況下倉促決定，增加被詐騙的風險。

 

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