借名登記解析
借名登記之概念
所謂「借名登記」，依最高法院判決之定義，係指「當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約」。借名登記之原因在台灣非常常見，為規避法律上資格限制（例如農地、原住民保留地、國宅、軍眷宅）、有為規避稅捐（例如地價稅累進稅率）、躲避債務、債信（例如為取得較低利息、增加借貸金額）、基於夫妻或父母子女情誼、單純隱匿財產（例如避免朋友借錢、公務員身分）、宗教寺廟廟產登記於自然人名下、為共同出資投資等等，原因不一而足。
借名登記之前，一般人可能從未考慮過：借名登記的約定是否有效？有沒有可能出名的親友翻臉不認人，反過來侵占財產？出名的親友在外欠錢，導致財產被查封？出名的親友偷偷把財產賣掉了？借名登記久了，財產要不回來？自身其實可能已經構成犯罪了？等等問題。
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第345條
稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。
第758條
不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。
借名登記民事上法律關係
最高法院現對「借名登記」契約，若不違反強制規定而構成脫法行為，例如原住民保留地開發管理辦法第18條第1項非原住民不得承受原住民保留地的規定，原則上認定借名登記契約的有效性，屬於民法債編所未規定之「無名契約」，類推適用民法「委任」之規定。
然而，將自己的財產借名登記將承受許多風險。首先，依法院實務，若產生爭議，借名人必須提出資金、權狀等證據，證明為實際所有權人，若無法舉證，即有敗訴無法請求返還之風險。其次，出名人亦即不動產登記名義人若出賣該不動產等，依最高法院106年度第3次民庭會議決議，即便第三買受人惡意明知有借名登記之情形，借名人亦僅得向出名人請求損害賠償及追究其刑事上背信責任，不得請求第三買受人返還該不動產。再者，若該登記名義人在外欠債受執行，借名人亦即實際所有權人亦不得以借名登記為由對抗執行。
借民登記相關刑事責任
如前所述，出名人未經借名人同意出賣所借名的不動產時，實務上雖認為不構成侵占，但仍構成刑法第342條之背信罪。而另觀察實務上判決，若是由借名人直接移轉予出名人，謄本上之登記原因係登載「買賣」或「贈與」，然實質上並無買賣或贈與之事實，而涉及使公務員登載不實面臨刑責之問題。因此，從事借名登記行為應審慎為之，更多相關層面及內容歡迎請至臺北市政府地政局下載課程回顧或致電新台一起研究處理。
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所謂「借名登記」，依最高法院判決之定義，係指「當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約」。借名登記之原因在台灣非常常見，為規避法律上資格限制（例如農地、原住民保留地、國宅、軍眷宅）、有為規避稅捐（例如地價稅累進稅率）、躲避債務、債信（例如為取得較低利息、增加借貸金額）、基於夫妻或父母子女情誼、單純隱匿財產（例如避免朋友借錢、公務員身分）、宗教寺廟廟產登記於自然人名下、為共同出資投資等等，原因不一而足。
借名登記之前，一般人可能從未考慮過：借名登記的約定是否有效？有沒有可能出名的親友翻臉不認人，反過來侵占財產？出名的親友在外欠錢，導致財產被查封？出名的親友偷偷把財產賣掉了？借名登記久了，財產要不回來？自身其實可能已經構成犯罪了？等等問題。
第345條
稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。
第758條
不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。
借名登記民事上法律關係
最高法院現對「借名登記」契約，若不違反強制規定而構成脫法行為，例如原住民保留地開發管理辦法第18條第1項非原住民不得承受原住民保留地的規定，原則上認定借名登記契約的有效性，屬於民法債編所未規定之「無名契約」，類推適用民法「委任」之規定。
然而，將自己的財產借名登記將承受許多風險。首先，依法院實務，若產生爭議，借名人必須提出資金、權狀等證據，證明為實際所有權人，若無法舉證，即有敗訴無法請求返還之風險。其次，出名人亦即不動產登記名義人若出賣該不動產等，依最高法院106年度第3次民庭會議決議，即便第三買受人惡意明知有借名登記之情形，借名人亦僅得向出名人請求損害賠償及追究其刑事上背信責任，不得請求第三買受人返還該不動產。再者，若該登記名義人在外欠債受執行，借名人亦即實際所有權人亦不得以借名登記為由對抗執行。
借民登記相關刑事責任
如前所述，出名人未經借名人同意出賣所借名的不動產時，實務上雖認為不構成侵占，但仍構成刑法第342條之背信罪。而另觀察實務上判決，若是由借名人直接移轉予出名人，謄本上之登記原因係登載「買賣」或「贈與」，然實質上並無買賣或贈與之事實，而涉及使公務員登載不實面臨刑責之問題。因此，從事借名登記行為應審慎為之，更多相關層面及內容歡迎請至臺北市政府地政局下載課程回顧或致電新台一起研究處理。
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