二胎房貸成數最高是多少？教你提高成數的方法！

二胎房貸成數的最高上限

要先瞭解的是二胎房貸的成數也有最高上限，銀行來說大約 85 ~ 90 %，融資公司約落在 100 ~ 120 %。光從成數來看，銀行與融資公司估算出來的房屋價值就落差很多。

二胎房貸額度案例分享

關於二胎房貸的成數跟貸款金額，以下我們用範例說明會更清楚。

舉例：王小姐買的房屋總價是 1100 萬，房屋一胎向銀行貸款 750 萬，6 年多的時間已還掉 250 萬，目前只欠銀行 500 萬。

我們分別說明銀行二胎房貸跟融資公司二胎房貸貸款成數與額度的計算方式:

• 銀行二胎房貸

二胎房貸成數上限：85%

二胎房貸可貸金額計算方式: 1100 X 0.85 – 900 = 35萬

房屋鑑價乘以成數，再扣掉一胎房貸貸款「設定金額」，就是二胎可貸額度。

所以王小姐銀行二胎房貸「最高」可貸額度是35萬。

• 融資公司二胎房貸

二胎房貸成數上限：120%

二胎房貸可貸金額計算方式: 1100 X 1.2 – 500 = 820

房屋鑑價乘以成數，再扣掉一胎房貸貸款「剩餘金額」，就是二胎可貸額度。

但由於目前ET BANK二胎房貸額度上限是500 萬，因此王小姐「最高」可貸額度為 500 萬。

為何會有「設定金額」呢？這是因為向銀行或是任何民間融資公司申貸房貸，都會有設定金額，這是為了在借款人無法正常繳款時，確保債權方可以求償到本金、利息及違約金的部分。而銀行的設定金額通常就是貸款金額的1.2倍。

所以王小姐一胎房貸向銀行借 750 萬，750 x 1.2 = 900，房貸的設定金額就是900萬。

• 以上講解為計算二胎房貸額度的估算，不代表實際貸款的額度。

由此可看出銀行跟融資公司在二胎房貸上可貸的金額落差非常的大，這是因為兩者認定一胎房貸貸款的定義大不相同，銀行 ( 相關金融機構 ) 是用設定金額去認定一胎房貸金額再計算二胎房貸成數；而融資公司是用一胎房貸貸款的剩餘金額去計算二胎房貸成數。

所以無論您的一胎貸款已經繳款幾年，銀行還是會用當初貸款金額的設定金額去認定餘額，如此一來申請人在銀行能貸到的二胎房貸額度就非常少！

最後核貸下來二胎房貸的金額，還要看申貸人本身的信用跟財力狀況，以及房屋的條件房屋的類型、屋況以及所在區域都會影響到貸款的條件，接下來就要告訴你該如何提高您的貸款成數!

提高二胎房貸成數的 4 大密技

• 信用評等

信用好絕對可以提高二胎房貸的成數，最重要的是繳款習慣好，沒有遲繳紀錄。尤其要申辦銀行二胎房貸的人要注意，銀行較無法接受有遲繳的紀錄，申辦時必定會調查申貸人的聯徵信用報告，就算只有遲繳幾筆也知道，若有遲繳房貸或遲繳卡費的紀錄，申請大多也都被會婉拒，更不用說想要提高成數了。

相對地融資公司對於申貸人的信用狀況僅列入參考，即使有信用瑕疵也可協助申辦，而且不會影響二胎房貸成數。

• 財力證明

申貸人如果能提供明確的財力及工作收入相關證明，越能爭取到較高的二胎房貸成數。例如：薪資證明、薪轉存摺、勞保明細、所得清單、扣繳憑單、保單、定期存款及財產清冊等等。如果是薪水領現金或是自營商的族群，可以向 ET BANK 二胎房貸申辦，條件要求上較為寬鬆。

• 房屋鑑價

提高房屋鑑價也能提高二胎房貸成數，分享兩個方式如下：

• 提供屋況佳的照片

屋況好也能提高房屋鑑價，如果申貸人的房屋有重新裝潢過務必提供照片，沒有裝潢也沒關係，記得拍照前先整理乾淨，讓屋況看起來明亮整潔也是很加分的。

• 參考實價登錄

可以查詢內政部實價登錄或房仲公司的成交紀錄，了解自己的房屋價值，假設價格被低估，可以主動提供相關資料給二胎房貸的承辦業務，請業務協助爭取更好的房屋鑑價。

• 提供保人

對二胎房貸的債權方來說，借款人提供保證人，可增加還款能力，便能提高二胎貸款成數！一般情況無須提供保證人也能申貸二胎房貸，除非是申貸人名下沒有房產或是信用有特殊情況，才需要另外提供有房產的保證人。

以下是金管會銀行局的說明：

◎所謂「保證」（俗稱「作保」），就是當事人（指保證人與債權人）雙方約定，當主債務人（例如借款人）不履行其對債權人（例如銀行）的債務時，由保證人代負履行責任的契約，所以「保證」是保證人與債權人間的一種契約行為。（參閱民法第 739 條）

實際上影響二胎貸款額度的細節還是很多，想了解更多二胎房貸資訊，都可以點選我們官網中的「立即諮詢」線上詢問，由我們貸款專員為您服務，從諮詢到房屋估價全程免費，皆無收取代辦費，為您規劃最佳的貸款方案。
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