內政部修三法 賴正鎰示警：恐換來租金一次性暴漲、房價轉嫁

政府近期推動「住宅三法」修正，包括都市危險及老舊建築物加速重建條例、租賃住宅市場發展及管理條例與都市更新條例，目標在於加速老屋重建、穩定租屋市場，以及提升整體居住品質。然而，隨著政策逐步推進，也引發房地產業界與市場觀察者的高度關注。
 

鄉林集團董事長賴正鎰對此提出警示。他指出，若相關法規在設計上過度干預市場機制，可能出現「租金一次性調高」或開發成本轉嫁至房價的現象，最終反而增加民眾居住負擔。因此，他呼籲政府在推動住宅政策時，應與產業界進行更深入的溝通，並透過獎勵與配套措施來平衡市場運作。

一、住宅三法修法的政策背景

台灣都市住宅屋齡逐年上升，許多城市核心區域已出現大量屋齡超過30至40年的老舊住宅。為了提升都市安全與改善居住品質，政府近年積極推動危老重建與都市更新制度，希望透過法規調整，提升更新效率並促進住宅市場健全發展。

此次住宅三法修法的核心政策目標包括：

• ➣ 加速危老建築重建，提升城市防災能力。
• ➣ 建立更穩定的租屋制度，保障租屋族權益。
• ➣ 擴大社會住宅供給，提升居住公平。
•  

政策方向是讓住宅制度逐步常態化，而不再依賴短期政策誘因。



 

二、此次修法的三大重點

政府希望透過制度改革，使住宅政策從過去的短期刺激模式，轉變為長期制度化管理。



 

三、賴正鎰對政策可能影響的看法

對於住宅三法的修正方向，賴正鎰表示，部分政策若未充分考慮市場機制，可能帶來意想不到的副作用。

他指出，在租賃市場方面，如果法規強制保障較長租期或嚴格限制租金漲幅，房東為了彌補未來風險與成本，可能會在簽約初期就把未來可能的成本一次反映在租金中，導致租金起租價格提高。
 

此外，在都市更新與危老重建方面，如果容積獎勵不足以反映目前高漲的營建成本，地主與建商參與重建的意願可能降低，進而影響都市更新推動速度。



 

四、租屋市場可能出現的變化

若租賃制度進一步強化租期保障與租金管理，市場可能出現以下幾種調整：

• ➣ 租金在簽約時設定較高水準
• ➣ 部分房東減少出租或轉為短期出租
• ➣​​​​​​​ 租屋市場供給短期可能波動
•  

在其他國家的租屋市場政策中，也曾出現類似現象，因此通常會搭配稅務優惠或補助制度，以維持市場供給。



 

五、房市供給與建商策略轉型

面對政策與市場環境變化，部分建商也開始思考新的經營模式。

過去台灣住宅市場多採取「開發後出售」的模式，但隨著市場成熟，一些企業逐漸轉向以下經營方向：

• ➣ 長期資產管理型住宅
• ➣​​​​​​​ 長租公寓
• ➣​​​​​​​ 結合飯店式服務的住宅產品
•  

這類產品通常以長期租賃與服務收入為主要收益來源，有助於建立穩定現金流。



 

六、賴正鎰對政府的政策建議

針對住宅三法修法方向，賴正鎰呼籲政府在推動政策時應與產業界加強溝通，並透過「獎勵機制」取代過度限制。

他提出幾項政策建議：

• 1. 提高危老與都更誘因，讓容積獎勵能反映營建成本。
• 2. 提供更穩定的稅務優惠制度，提升地主與建商參與意願。
• 3. 加強行政效率，縮短都市更新審查流程。
• 4. 透過金融政策支持首購族與剛性需求。
•  

他強調，住宅政策的目標應該是提升居住品質與市場穩定，而不是讓產業面臨過度壓力。



 

七、未來房市發展趨勢觀察

從整體市場發展來看，住宅政策改革可能帶來幾個長期趨勢：

• 1. 都市更新制度逐漸常態化
• 2. 租屋市場制度逐步完善
• 3. 長租住宅產品增加
• 4. 建商經營模式更加多元
•  

未來房市走勢仍受到利率環境、人口結構與政策執行效果等因素影響。如何在保障居住權益與維持市場運作之間取得平衡，將是住宅政策能否成功的重要關鍵。
 

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