2025年夫妻贈與建物移轉登記達1.585萬棟，創歷史新高。專家指出，除了單純的財產規劃，「移轉配偶再出售」的節稅操作是重要推手，尤其是屋主已用過土地增值稅一生一次優惠者。本文完整說明這個節稅操作的邏輯、效果，以及需要注意的風險。

根據內政部最新統計，2025年夫妻贈與建物移轉登記達1.585萬棟，創下歷史新高，明顯高於近10年每年平均約1.36萬棟的水準。乍看之下，這像是台灣夫妻感情越來越好的訊號，但專家揭露了背後更實際的原因——節稅。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，夫妻贈與不動產，有相當比例是出售前的稅務規劃，尤其是土地增值稅「一生一次」優惠的善用。本文從這個操作的核心邏輯出發，完整說明為什麼這樣做可以省稅、省了多少、以及哪些情況下不適合。

一、數據怎麼說？夫妻贈與為何創新高

從歷年數據來看，夫妻贈與的移轉量在2023年後明顯加速：

曾敬德指出，夫妻贈與增加的時間點，恰好與房市景氣熱絡、交易量增加的時期高度吻合。當市場買賣活絡、不動產增值明顯，節稅需求自然也隨之上升，夫妻贈與成為越來越多屋主考慮的選項。

二、節稅操作的核心邏輯：土地增值稅「一生一次」

要理解這個操作，必須先了解土地增值稅的「一生一次」優惠：

• ‧ 什麼是「一生一次」優惠：自用住宅用地出售時，土地增值稅可以申請適用10%的優惠稅率（一般稅率依增值倍數為20%至40%），但每人一生只能使用一次。
• ‧ 用過就沒了：若屋主已經在過去出售某筆土地時使用過這個優惠，日後再出售其他不動產時，就無法再申請，只能適用一般稅率，稅負顯著提高。
• ‧ 配偶的優惠是獨立的：夫妻雙方各自有一次「一生一次」的優惠使用機會，互不影響。若配偶尚未使用過，其優惠資格仍然完整。

這就是操作的核心：若屋主已用完一生一次優惠，將房產贈與配偶後，由配偶以10%優惠稅率出售，整體稅負可能大幅降低。

三、「移轉再出售」怎麼操作？

操作流程相對清楚，但每個步驟都有需要注意的細節：

• ‧ 第一步——夫妻間贈與不動產：屋主將不動產贈與配偶，辦理所有權移轉登記。夫妻間贈與免課贈與稅（每年244萬元的免稅額是一般贈與，夫妻間的不動產贈與另有規定），但需繳納相關規費與代書費。
• ‧ 第二步——配偶持有一段時間後出售：配偶取得不動產後，以自己的名義出售，並申請適用土地增值稅「一生一次」10%優惠稅率。
• ‧ 第三步——計算房地合一稅：配偶出售時，房地合一稅的持有期間計算方式，依現行規定以配偶取得日（即贈與登記日）起算，需注意若持有期間過短，適用的稅率可能較高。

※ 夫妻間贈與的稅務規定較為複雜，且可能隨政策調整而改變，建議在操作前諮詢稅務顧問或會計師，確認個案的實際稅務效益。

四、贈與前要先算清楚的成本

「移轉再出售」的節稅操作不是沒有成本，以下幾項費用需要事先計算：

節稅效果是否划算，必須把上述所有成本加總後，與直接出售的稅負相比較，才能得出真實的數字。並非所有情況下夫妻贈與再出售都一定省錢，個案差異相當大。

五、這個操作有哪些風險？

曾敬德提醒，夫妻贈與雖然合法，但有幾個潛在風險不能忽視：

• ‧ 婚姻關係變化的風險：不動產一旦贈與配偶，所有權就屬於配偶。若日後發生婚姻破裂，這筆不動產將作為配偶的財產處理，原贈與方無法主張取回。
• ‧ 財產分配共識的必要性：涉及不動產移轉時，雙方必須事前對財產登記與分配有明確共識，避免日後因認知不同而產生爭議。
• ‧ 稅務機關的查核風險：若贈與後短期內即出售，且稅務機關認定此操作以規避稅負為主要目的，可能依實質課稅原則進行查核，補徵相關稅款。建議在操作前充分了解相關規定，並保留合理的持有期間。
• ‧ 忽略後續稅務的風險：只看到土地增值稅的節稅效果，卻忽略房地合一稅的持有期間計算，可能導致整體稅負反而增加。

六、哪些情況適合？哪些情況不適合？

七、趨勢觀察與建議

夫妻贈與不動產創歷史新高，反映的是台灣不動產持有者對稅務規劃越來越重視的趨勢。隨著房價上漲，土地增值稅的稅基也隨之擴大，稅負顯著提高，讓更多屋主開始思考合法的稅務規劃方式。

「移轉配偶再出售」是其中一個合法且有效的操作，但它不是萬靈丹。曾敬德建議，在進行不動產贈與前，除了確認雙方對財產登記及分配的共識，也應先了解土地增值稅、贈與稅及後續出售可能涉及的稅務規定，必要時諮詢地政士、會計師或稅務專業人士，避免只看到眼前的節稅效果，卻忽略後續可能產生的財產爭議與稅務問題。

本文內容僅供資訊參考，不構成任何稅務或財務規劃建議。實際稅務效益因個案情況差異極大，建議向專業稅務顧問確認。

八、常見問題 FAQ

• ‧ Q1：夫妻間贈與不動產需要繳贈與稅嗎？
  A：夫妻間的財產贈與，依遺產及贈與稅法規定，不計入贈與總額，原則上免課贈與稅。但仍需繳納契稅、辦理登記的規費與代書費，以及確認土地增值稅的免徵條件是否符合。
• ‧ Q2：配偶取得不動產後，持有多久再賣比較划算？
  A：持有期間直接影響房地合一稅的稅率。持有未滿2年適用45%、2至5年適用35%、5至10年適用20%、超過10年適用15%。若贈與後短期即出售，房地合一稅的稅負可能抵消土地增值稅的節稅效果，需事先試算。
• ‧ Q3：我怎麼知道自己有沒有用過土地增值稅一生一次優惠？
  A：可向戶籍所在地的稅捐稽徵機關查詢，或委託代書協助確認。若過去曾以自用住宅申請10%優惠稅率出售土地，即已使用過一生一次優惠，後續出售只能適用一般稅率。

夫妻贈與不動產是合法的財產規劃工具，用得對可以有效降低稅負；但財產一旦移轉，就回不去了。節稅效益要算清楚，婚姻財產的共識要談清楚，兩件事都做到，才算是真正划算的規劃。

 

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