樓上爽改10間套房樓下慘漏水 嘉義地院判賠房東96萬元

嘉義市中山路一棟大樓近日因樓上裝修引發樓下嚴重漏水糾紛，最終由法院判決樓上屋主須賠償樓下屋主近百萬元。此案不僅牽涉裝修施工責任，也凸顯出租型不動產在改建與管理上的法律風險。

 

本案中，11 樓屋主將原本單一空間隔成 10 餘間套房，作為公司員工宿舍使用，並新增多間浴室與管線。施工期間因防水與管路處理不當，導致 10 樓天花板長期漏水、發霉，甚至產生明顯惡臭。
 

10 樓屋主原將該空間出租作為補習班使用，承租人因環境惡化影響招生，自 2024 年 8 月起提前解約，造成實質租金損失。



 

法院審理期間，委由嘉義市建築師公會進行鑑定，確認 10 樓天花板出現白華現象（俗稱壁癌），主因為11 樓衛浴管路更新存在施工瑕疵，並非自然老化或原建物問題。法院認定，11 樓屋主身為建築物所有人，未盡妥善管理與保管注意義務，須就裝修行為造成的損害負賠償責任。


裝修瑕疵苦了鄰居，嘉義11樓改建宿舍管路不當判賠96萬。聯合報系資料照



 

至於原告主張的精神慰撫金，法院認為該建物非自住使用，尚未達人格法益重大侵害程度，因此不予准許。



 

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• 1. 是否影響結構並非唯一判斷標準，只要實際造成他人損害，即可能成立賠償責任。
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• 2. 裝修行為本身即屬管理責任範圍，不能僅以已修繕或仍可使用作為免責理由。
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• 3. 出租型不動產若因第三人行為導致解約，實際租金損失仍可能由加害人負擔。

近年因隔間出租、員工宿舍與多套房改建需求增加，裝修糾紛與相鄰損害案件明顯增多，法院實務上對於施工品質與管理義務的審查標準，也逐漸趨於嚴格。
 

對房東與投資型屋主而言，此類判決顯示，真正的風險往往不在租金報酬，而在於是否合法改建、是否妥善控管施工與後續影響，一旦波及他人使用權益，損失金額往往遠高於原本預期。

 

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