張菲「海中天」舊址翻身百億案　宏盛首跨公辦都更、南京龍江成指標戰場

台北市精華地段再添一樁具指標性的公辦都市更新案。由國家住宅及都市更新中心主導的「南京龍江公辦都更案」正式完成簽約，宏盛建設首度跨入公辦都更領域，投入約34.06億元，規劃打造結合住宅、醫療、教育與商業機能的全齡示範社區。此案不僅象徵公辦都更制度逐漸成熟，也反映建商策略與住宅產品結構的明顯轉變。

一、南京龍江公辦都更案的定位與規模

南京龍江公辦都更案位於台北市南京東路、龍江路一帶，屬於市中心成熟生活圈，周邊交通、醫療、教育與商業機能完整。此案由國家住宅及都市更新中心主導，整合國防部土地與私有地主資源後統籌開發，是近年少見位於精華區、且規模完整的公辦都市更新案例。
 

全案規劃興建一棟地上21層、地下4層的複合式建築，導入「世代共融」與「友善育兒」作為核心理念，不再僅以住宅銷售為導向，而是將居住、醫療照護、教育資源與商業服務整合於同一基地，形塑兼顧不同年齡層需求的全齡生活社區。這樣的規劃方向，也反映政府對高齡化與少子化雙重結構問題的回應。

二、公辦都更運作模式的關鍵差異

相較傳統由民間自行整合的都市更新案件，公辦都更最大的差異在於前期整合與風險由政府承擔。國家住都中心在正式招商前，即先行進行地主意願整合、權利關係盤點及安置方案規劃，使進場建商能在相對明確的條件下進行投資決策。
 

以南京龍江案為例，住都中心透過「安居專案」協助原有住戶完成安置安排，包含原地返住、包租代管或轉入住社會住宅等多元選項，降低更新過程對既有居民生活的衝擊，也提升地主參與都更的意願。這樣的制度設計，讓公辦都更在效率與社會溝通層面，皆優於傳統模式。
 

• • 政府先行整合：降低產權複雜、整合失敗的風險
• • 安居專案安置：保障原住戶居住穩定與生活延續
• • 招商條件明確：提升建商投入大型都更案的意願

宏盛建設長期以高端住宅市場聞名，仁愛路「宏盛帝寶」至今仍被視為北市豪宅代表。此次首度承作公辦都更案，象徵公司正式跨入具公共性、長期回收特性的都市更新市場，也代表其經營策略出現明顯轉向。
 

相較單一豪宅推案，公辦都更案回收期較長、資本投入較高，但相對具備較穩定的政策支持與開發確定性。宏盛透過南京龍江案，不僅分散開發風險，也讓品牌角色從過往的高端住宅建商，轉型為參與城市更新、生活機能整合的開發者，有助於提升企業在政策型開發領域的能見度。

除了南京龍江公辦都更案外，宏盛建設今年亦規劃推出位於淡水紅樹林、原藝人張菲持有的「海中天」餐廳舊址重建案，總銷規模上看百億元，並預計主打 20 至 30 坪的中小坪數產品。
 

此一產品配置，與南京龍江案在市場定位上形成互補，也顯示建商對目前房市結構已有清楚判斷。在高總價產品去化速度放緩、購屋族群對貸款與總價敏感度提高的情況下，中小坪數、生活機能完整的住宅，成為建商布局重點。

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• • 供給面：精華區新增供給有限，但透過都更提升整體建築品質與公共空間水準
• • 價格結構：示範型公辦都更案有助於穩定區域價值，而非短期價格炒作
• • 都市機能：零碎土地整合後，轉化為可被社區實際使用的公共與綠化空間
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從城市尺度來看，這類公辦都更案的價值，不僅在於新增多少住宅單位，而在於重新整理都市紋理，使原本老化、低度使用的土地，轉化為具公共性與長期使用價值的生活場域。

綜合南京龍江案與近期公辦都更推動狀況，可觀察到三項明確趨勢：第一，公辦都更已成為精華區更新的主要推進器；第二，建商經營策略逐漸由單點推案，轉向長期城市經營；第三，住宅產品朝向中小坪數與機能整合發展。
 

對市場參與者而言，公辦都更不再只是政策名詞，而是實際影響土地利用效率、產品規劃方向與城市樣貌的重要工具。能否精準評估回收期、政策節奏與區位條件，將成為未來參與此類案件的重要關鍵。

​​​​​​​南京龍江公辦都更案結合成熟制度、明確資本投入與住宅產品轉型，勾勒出台北都市更新的新樣貌。在政府、建商與市場三方角色逐步對位之下，都市更新正從單純的老屋重建，進一步演化為城市生活品質與公共價值的再設計。

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