何謂住一、住二、住三、住四、土地用地分區規則

2026年5月／新台租賃財經資訊

【前言】
購買不動產或評估土地價值前，了解該筆土地或建物所屬的都市計畫分區至關重要。不同分區對應不同的建蔽率與容積率限制，直接影響建築開發潛力與不動產市場價值。本文整理台灣常見都市計畫分區的建蔽率、容積率數據，以及各分區的使用目的說明，方便快速查閱對照。

一、建蔽率與容積率是什麼？

建蔽率是指建築物基底面積占基地面積的比例上限。例如建蔽率60%，代表一塊100坪的土地，建築物投影在地面的面積最多60坪，剩餘40坪須留做空地、庭院、退縮等用途。建蔽率越低，基地的空地比例越高，居住環境通常較為寬鬆。

容積率是指建築物各層樓地板面積總和（總容積）占基地面積的比例上限。例如容積率200%，代表100坪基地最多可以蓋出200坪的樓地板面積。容積率越高，可蓋的總樓地板面積越大，土地的開發潛力與市場價值通常越高。

查詢方式：民眾可至「國土規劃地理資訊圖台」（https://maps.nlsc.gov.tw）或各縣市政府都市發展局官網，輸入地號或地址查詢所屬分區與管制規定。購買不動產前，建議向地政士確認最新的分區規定，以縣市政府公告為準。

二、住宅區建蔽率與容積率一覽表

以下為台北市都市計畫住宅區各分區建蔽率與容積率規定，供查閱參考：

分區代號	分區名稱	建蔽率	容積率
住一	第一種住宅區	30％	60％
住二	第二種住宅區	35％	120％
住二之一	第二之一種住宅區	35％	160％
住二之二	第二之二種住宅區	35％	225％
住三	第三種住宅區	45％	225％
住三之一	第三之一種住宅區	45％	300％
住三之二	第三之二種住宅區	45％	400％
住四	第四種住宅區	50％	300％
住四之一	第四之一種住宅區	50％	400％

三、商業區建蔽率與容積率一覽表

商業區的建蔽率與容積率均高於住宅區，反映其高密度開發的使用性質：

分區代號	分區名稱	建蔽率	容積率
商一	第一種商業區	55％	300％
商二	第二種商業區	65％	560％
商三	第三種商業區	65％	630％
商四	第四種商業區	65％	800％

注意：各縣市商業區的容積率規定不盡相同，上表以台北市為主要參考。新北市、台中市、高雄市等地的商業區容積率可能有所差異，建議查閱各縣市政府都市計畫法規。

四、工業區建蔽率與容積率一覽表

工業區依外部環境影響程度分為不同種類，建蔽率通常較高，容積率則視分區而定：

分區代號	分區名稱	建蔽率	容積率
工二	第二種工業區	55％	200％
工三	第三種工業區	55％	300％

說明：台北市都市計畫中已無第一種工業區（重工業）的劃設，現行工業區以第二種及第三種為主。科學工業園區、加工出口區等特定工業用地，另依專法規定管制，不適用一般都市計畫容積規定。

五、各分區使用目的說明

以下依序說明各分區的劃定目的與使用管制重點：

1. 第一種住宅區：為維護較高之實質居住環境水準，專攻建築獨立或雙併住宅為主，維持最低之人口密度與建築密度，並防止非住宅使用而劃定之住宅區。
2. 第二種住宅區：為維護較高之實質居住環境水準，專攻建築獨立或雙併住宅為主，維持最低之人口密度與建築密度，並防止工業與稍具規模之商業等使用而劃定之住宅區。
3. 第二之一種住宅區、第二之二種住宅區：第二種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，並維持原使用管制之地區。
4. 第三種住宅區：為維護中等之實質居住環境水準，供設置各式住宅及一般零售業等使用，維持稍高之人口密度與建築密度，並防止工業與較具規模之商業等使用而劃定之住宅區。
5. 第三之一種住宅區、第三之二種住宅區：第三種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。
6. 第四種住宅區：為維護基本之實質居住環境水準，供設置各式住宅及公害最輕微之輕工業與一般零售業等使用，並防止一般大規模之工業與商業等使用而劃定之住宅區。
7. 第四之一種住宅區：第四種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第四種住宅區之地區。
8. 第一種商業區：為供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
9. 第二種商業區：為供住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
10. 第三種商業區：為供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
11. 第四種商業區：為供全市、區域及臺灣地區之主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
12. 第二種工業區：以供外部環境影響程度中等工業之使用為主，維持適度之實質工作環境水準，使此類工業對周圍環境之不良影響減至最小，並容納支援工業之相關使用項目而劃定之分區。本分區內得設置經市政府目的事業主管機關核准之職業訓練、創業輔導、試驗研究等與工業發展有關之設施使用，並得從事業務產品之研發、設計、修理、國際貿易及與經濟部頒公司行號營業項目同一中類產業之批發業務。
13. 第三種工業區：以供外部環境影響程度輕微工業之使用為主，維持稍高之實質工作環境水準，使此類工業對周圍環境之不良影響減至最小，並減少居住與工作場所間之距離，並容納支援工業之相關使用項目而劃定之分區。本分區內得設置經市政府目的事業主管機關核准之職業訓練、創業輔導、試驗研究等與工業發展有關之設施使用，並得從事業務產品之研發、設計、修理、國際貿易及與經濟部頒公司行號營業項目同一中類產業之批發業務。
14. 行政區：為發揮行政機關、公共建築等之功能，便利各機關間之連繫，並增進其莊嚴寧靜氣氛而劃定之分區。
15. 文教區：為促進非里鄰性文化教育之發展，並維護其寧靜環境而劃定之分區。
16. 倉庫區：為促進運輸服務業、倉庫儲存業及其有關設施之發展而劃定之分區。
17. 風景區：為保育及開發自然風景而劃定之分區。
18. 農業區：為保持農業生產而劃定之分區。
19. 保護區：為國土保安、水土保持、維護天然資源及保護生態功能而劃定之分區。
20. 行水區：為保護水道防止洪泛損害而劃定之分區。
21. 保存區：為維護古蹟及具有紀念性或藝術價值應予保存之建築物並保全其環境景觀而劃定之分區。
22. 特定專用區：為特定目的而劃定之分區。