增貸通常是指以現有房屋在原銀行或新銀行再借款，核心在於「房屋淨值（鑑價減原貸餘額）」能否支持額度；而二胎指的是在第一順位設定以外，再設定第二順位抵押，常見於短期需用資金或工程款分期。

若你需同時釐清土地與房屋狀態，請先閱讀「 房屋土地二胎貸款 」以掌握土地面向在審核上的差異。



 

銀行在鑑價與核貸時會把下列三項視為核心風險判斷：

1. • 產權（登記與持分）：
2. 若為持分共有，銀行通常要求所有共有人簽署同意；若無法取得，無法設定完整抵押權或成數大幅降低。
3.  
4. • 房屋現況與耐震性：
5. 結構裂縫、鋼筋鏽蝕、地基沉陷等會造成鑑價折扣，甚或被視為不可承作之擔保品。若為耐震不足，先行技師檢測與補強規劃，對銀行評估極為關鍵。
6.  
7. • 違章增建與未登記建物：
8. 銀行鑑價只計入合法登記坪數，違建部分通常不計價，且存在拆除或責任不明風險。

• 違章增建：銀行鑑價時以土地與合法登記建物坪數計價；違建常被排除。若你希望把整修或改建款一併納入貸款，必須先處理違建的合法化或拆除程序，或以可被銀行接受的其他擔保方式辦理。

 

• 持分情形：若房屋為多人持分，請先取得共有人同意（書面），或評估全面性的產權處理策略（例如買回持分、共有人共同到場辦理、或以土地抵押替代）。

建議按照下列順序準備資料，能顯著提高一次過件率：
 

1. 1. 土地/建物登記謄本（最新）
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3. 2. 房貸繳息憑證與銀行往來證明
4.  
5. 3. 所得證明（薪轉、扣繳憑單、營利事業所得）
6.  
7. 4. 工程估價單、施工合約（含監造/工期/保險）
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9. 5. 結構技師或建築師之耐震/結構評估報告（如有）
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11. 6. 若共有：共有人同意書或產權協議
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13. 7. 税務或補辦保存登記證明（如曾未登記）
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工程撥款建議採 分期撥款（例如：款項分為 3 段，開工、過半、完工驗收）。銀行通常要求工程發票、驗收單或監造照片做為放款條件。

建議優先順序（快速清單）：

1. 1. 確認產權（地籍謄本、建物謄本）
2. 2. 處理違建或補辦登記（若可行）
3. 3. 委託結構技師進行耐震評估（如需要，並準備補強計畫）
4. 4. 取得施工估價與合約（並規劃分期撥款）

Q1：違建能計入貸款嗎？
A：通常不能；除非先合法化（補辦保存登記等），否則銀行不會把違建列入鑑價。
 

Q2：持分房屋可以申請二胎嗎？
A：技術上可，但銀行通常要求全體共有人同意或以同意書處理。
 

Q3：若銀行不承作，還有哪些選擇？
A：可考慮以土地權狀辦貸、信用貸款或民間融資（風險高，務必審慎）。若計畫涉及耐震或危老重建，亦可評估政府補助或公股行庫專案的協助。