一、事件摘要與標的速覽

根據台北分署公告，重點如下：
 

  • •拍賣日期：2026 年 2 月 3 日，全國 123 聯合拍賣會（台北分署場次）。
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  • •主要標的：李銘松名下新北市新店區之建物及 17 筆土地，底價合計 NT$256,600,000。
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  • •次要重點：陳由豪名下新北市深坑區與石碇區共 18 筆土地，底價合計 NT$249,800,000。
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  • •其他：金門集村農舍含 9 筆土地，合併底價 NT$11,600,000；以及台北市松山延吉段與中山區長春段之拍賣案（變賣或第 4 次拍賣）。





二、拍賣程序與法律重點

行政執行署拍賣依相關法律進行。一般流程包括查封公告、訂定底價、現場或書面拍賣，以及拍定後之付款與點交。重要法律風險通常集中在下列幾項：
 

  • •產權瑕疵風險：包括共有持分、爭議繼承、未辦保存登記或他項權利設定等。
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  • •地目與使用限制：如地目為山坡地或保留地，易受開發與使用限制。
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  • •點交風險：拍定後多為現況點交，買方須承擔現場情況，包括違建或占用問題。
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  • •後續費用：包括過戶稅費、修繕或整備費用，以及可能的行政或司法救濟成本。



三、各主要標的風險與機會

以下針對三組焦點標的做要點說明與可行性簡析：
 

  • ➣李銘松 新店別墅與 17 筆土地
    風險：包括保存登記若未完成、建物違建或地上物狀況複雜，以及是否有其他抵押設定等。
    機會：若地點屬生活機能良好之新店成熟社區，拍定後整修或重建後具價值回收空間。
     
  • ➣陳由豪 深坑 石碇 18 筆土地
    風險：多筆土地若為山坡地或非都市土地，地目變更與開發許可程序時間長、成本高。
    機會：若位置接近已開發道路或未來交通規劃，有整合後規模化開發的可能性。
     
  • ➣金門集村農舍與台北市精華小面積土地
    風險：保存登記未辦理，小型標的雖成本低，但法拍後處置或牽涉地方行政程序。
    機會：小型標的適合作為度假改造或短期租賃營運，若周邊需求存在，可快速回收。



     

四、買方必做的盡職調查清單（實務步驟）

  1.  
  2. 1. 索取並核對地籍謄本與所有權登記謄本：確認地號、坪數、持分及設定抵押情形。
  3.  
  4. 2. 建物保存登記查核：若未辦登記，評估其法律風險與點交後處理成本。
  5.  
  6. 3. 查詢都市計畫及使用分區：確認是否屬建築用地、山坡地或其他限制。
  7.  
  8. 4. 現場踏勘：包含道路進出、占用情況、鄰地狀況，以及可能之修繕或清除成本。
  9.  
  10. 5. 檢視稅費與欠費：確認地價稅、房屋稅與水電管理費等欠費歸屬。
  11.  
  12. 6. 法律與稅務顧問審核：對於共有持分或繼承情形，必須由律師或地政專業人員進行詳查。
  13.  
  14. 7. 估算綜合成本：拍定價格加上過戶稅費、修繕整備、法務行政成本，以決定出價上限。



五、市場與金融面之趨勢分析 建議

基於上述拍賣案之性質，我們可以對市場動向作出以下事實導向的觀察與建議：
 

  • ➣局部價格參考效應：若拍定價格明顯低於周邊市價，該筆成交可能成為局部參考價，對短期鄰近市場心理有壓力，但不會改變宏觀房市趨勢。
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  • ➣供給端影響：若拍定後由整合開發者投入重建，將在中長期影響當地供給，給予區域房市結構性影響。
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  • ➣金融風險消化：法拍回收可協助債權人回收部份壞帳，對單一銀行影響有限，但若類似案大量出現，將促使銀行收緊授信政策，提高不動產授信成本。
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  • ➣投資者策略建議：優先選擇產權清晰、與都市計畫允許使用的標的，並把拍定後的整備成本納入回收期評估，勿僅以底價視為安全邊際。




六、速查標的摘要表

標的人 / 名稱 地點 標的項目 公告底價 主要風險面向
李銘松 新北市新店區 秀岡六街一段 建物及 17 筆土地 NT$256,600,000 保存登記、建物現況點交、抵押或設定查封
陳由豪（前東帝士） 新北市 深坑區 / 石碇區 18 筆土地 NT$249,800,000 地目、山坡地/非都市用地、整合難度
金門集村農舍 金門縣金城鎮 環島西路 3層透天含 9 筆土地 NT$11,600,000 保存登記未辦、交屋狀況維護
某開發公司（松山） 台北市松山區 延吉段 土地（變賣減價） NT$24,000,000 可能為分歧權利或多次流標導致之變賣




 

七、結論與操作建議

這次台北分署所公告之拍賣標的，屬於典型之法拍重磅標案。以數字而言，李案與陳案合計底價達約新台幣五億零六百四十萬元。雖然總額不小，但對全體房地產市場與金融體系之衝擊，更傾向屬於局部與個案性影響。
 

針對不同利害關係人，建議如下：
 

  • •一般投資人：如非具備快速完成盡職調查與資金整備能力，建議避免參與產權或地目不清之法拍標的。
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  • •專業投資或建商：可優先考慮都市計畫容許之可開發標的，並評估整合成本與土地取得後之許可時間表。
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  • •債權人或稅務機關：維持公開透明之資訊揭露，並於拍賣前協助提供完整地籍與權利資料，以降低買賣後爭議。
 

總結

台北分署 2 月 3 日之拍賣案揭示的是法拍市場中常見的機會與風險併存情形。個案價格可能成為局部市場的參考，但是否能轉化為實際投資收益，仍須靠詳盡的產權與都市計畫調查，以及妥善估算拍定後的整備成本。對於想參與的買方，建議務必以保守的出價邏輯與充分的專業盡職調查作為前提，以避免拍定後發現不預期之法律或行政負擔。