中央銀行於2026年3月宣布，自然人購買第2戶房屋的貸款成數上限，由原本的5成調高至6成，並自3月20日起正式實施。

此次調整，官方定調為「適度微調」，主要目的在於回應自住需求者的實際需要，尤其是換屋族或有雙戶需求的民眾。然而，央行同時強調，調幅不宜過大，以避免引發房價上漲預期，影響房市「軟著陸」的既定進程。

儘管調整方向偏向寬鬆，市場反應卻相對低調。許多民眾反映，即使政策數字有所調整，實際向銀行申請貸款時，能獲批的金額仍與政策條文存在落差，引發外界對「政策名存實亡」的質疑。

市場人士普遍指出，即便政策方向調整，銀行端的房貸資源仍受到兩大機制制約，使得房貸實際供給難以顯著提升：

• 《銀行法》第72條之2：規範各銀行不動產放款餘額，不得超過存款總額及金融債券發行額之一定比率（上限）。此限制直接影響銀行整體可承作的房貸總量。
• 央行不動產授信集中度管控（總量管制）：央行要求銀行控制不動產授信佔整體授信的比率，限制個別銀行過度集中於房貸業務，以降低系統性風險。

這兩道關卡並行運作，形成了「上有法規天花板，下有比率管控線」的雙重壓制格局，使政策鬆綁的效果受到明顯稀釋。

為舒緩《銀行法》第72條之2的法規壓力，主管機關於2025年9月決定，將「新青安貸款」排除在第72條之2的計算範圍之外。此舉的直接效果，是為八大公股行庫騰出了約新台幣1,500億元的房貸可承作空間。

進一步來看，截至2026年2月底，8家公股銀行不計入銀行法第72條之2限額的新青安貸款餘額，累計已達新台幣1,772億元。

金管會銀行局官員對此表示，這項排除措施已確實發揮效果，應不至於造成銀行在辦理房貸業務上的額度限制。

根據金管會銀行局最新統計，截至2026年2月底，36家本國銀行的不動產放款比率已降至25.11%，不僅低於過去5年的區間（25.4%～27.2%），更創下近15年來的新低。

這一數字顯示，就《銀行法》第72條之2的法規面而言，銀行整體壓力已明顯緩解，在帳面比率上已有更多的房貸承作空間。

然而，業界人士提醒，帳面比率下降不等於銀行實際放款意願提升。銀行仍受到總量管制、內部風險考量及資金成本等多重因素影響，不會因為比率有空間就自動大量增加房貸。

即便政策面已釋出空間，業界人士直言，真正決定民眾能貸到多少錢的，是銀行端的實務審查機制，包括：

• 保守估價策略：銀行在進行不動產鑑價時，多採偏低的保守估值，使得實際貸款基準金額被壓縮，與市場成交價出現明顯落差。
• 貸款成數內部控制：即便外部政策允許6成，銀行內部往往設有更嚴格的成數限制，依客戶條件、地段、物件類型等有所差異。
• 總量管制下的額度分配：在央行集中度管控下，銀行需審慎分配有限的放款額度，優先考量穩健授信，而非快速大量撥款。

這些因素共同作用，使得「名義上6成房貸」與「實際到手金額」之間，往往存在相當大的落差。政策效果因此打了折扣，民眾感受與官方數字出現溫差。

根據相關統計，不動產貸款集中度雖已從2024年高點回落，但目前仍未達到政策設定的目標水位。主管機關持續針對集中度指標進行滾動式檢討，意味著這項管制工具在短期內不會大幅放寬。

在此背景下，各銀行仍須維持謹慎的房貸額度分配策略。即便帳面上存在可用空間，實際撥款速度仍受到管制框架的制約。

此次政策調整，被市場普遍解讀為「政策轉向的試水溫」動作，而非全面鬆綁的開始。整體而言，第2戶房貸成數雖名義上提升，但房貸總量限制並未同步開放，信用管制的基調尚未根本改變。

在總量管制持續有效的前提下，即使額度在帳面上被釋出，實際撥款仍可能需要3個月以上的等待時間。若政府未能進一步放寬配套措施，或透過其他機制提高銀行放款意願，市場房貸額度吃緊的整體格局，短期內仍難以明顯改善。

從當前政策走向與市場數據，可以歸納出以下幾項值得關注的趨勢：

• 政策方向已由緊轉溫：不動產放款比率創15年新低，新青安排除措施釋放空間，顯示主管機關有意逐步鬆動房貸管制，但節奏保守。
• 換屋族是最大受惠群體：第2戶成數調高對有換屋需求的自住買方最有利，購屋計畫可開始重新評估財務缺口。
• 首購族影響有限：首購（第1戶）政策並未調整，新青安貸款維持原規則，首購族的貸款條件短期無明顯改變。
• 銀行保守估價短期難解：估價保守是結構性問題，非政策能快速矯正，購屋者應預留資金缺口。
• 撥款等待期需納入規劃：總量管制下，撥款可能需等待3個月以上，對資金時程安排有實質影響。

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