「同樣一間房子，換個城市能借的錢差很多嗎？」這是許多人在評估房屋抵押借款時最常有的疑問。答案是肯定的，而且差距往往比想像中大。房屋抵押借款的可貸金額，核心取決於房屋鑑價，而鑑價高低直接與地段、房市行情、屋齡掛鉤，這也是為什麼同樣30坪的房子，台北市與台南市能借到的金額可能相差兩倍以上。

本文以台灣北、中、南六個代表城市為基準，分別用各地實際市場均價推算可貸額度，並製作固定條件下的跨城市比較表，讓你不論身在哪個縣市，都能有清楚的數字參考。同時涵蓋銀行與民間業者兩種管道的差異，讓資金規劃更完整。

一、可貸金額怎麼算？試算公式與關鍵變數

不論哪個城市，房屋抵押借款的可貸金額計算邏輯都相同，核心公式如下：

三個關鍵變數說明

• 房屋鑑價：由貸款機構委託鑑價公司評估，通常為市價的80%至90%。鑑價高低與地段、屋齡、屋況密切相關，是各縣市差距最大的一環。
• 貸款成數：銀行通常核給鑑價的60%至75%；民間業者可放寬至70%至85%，但利率相對較高。
• 現有貸款餘額：若房屋已有第一順位房貸，需從可貸空間中扣除尚未還清的金額。全額增貸與二胎設定在數字上的起算點不同。

由於鑑價是最大的差異來源，同樣的成數條件下，房價高的城市自然能借到更多，這也是北部與南部可貸金額差距懸殊的根本原因。

二、銀行 vs 民間業者：兩種管道的成數差異

選擇不同管道，即使面對同一間房屋，可貸金額與條件都會有明顯差異。以下是兩種管道的核心比較：

實務上，銀行適合條件良好、不急件的借款人；民間業者適合信用有瑕疵、無固定收入、急需資金，或銀行拒件的案件。兩者並非對立，而是依情況選擇最適合的管道。

三、固定條件下的北中南可貸金額比較表

為了讓北中南的差距一目了然，以下設定相同條件：30坪住宅、屋齡15年、無現有貸款，以各城市實際市場均價為基礎，分別試算銀行與民間業者的估計可貸金額。

從這張比較表可以清楚看出：台北市的可貸金額是台南市的5倍以上，即使同樣是30坪、屋齡相近的住宅，地段造成的鑑價差距直接決定了借款空間。對於中南部屋主而言，若可貸金額不足以支應資金需求，民間業者較高的成數或許能提供一定補充，但利率成本也需要同步納入考量。

四、北部城市試算：台北市、新北市板橋、桃園市

五、中部城市試算：台中市

六、南部城市試算：台南市、高雄市

七、影響各地可貸金額的四大關鍵因素

除了地段房價之外，以下四個因素也會直接影響最終的可貸金額，不論在哪個城市都適用：

1. 屋齡

屋齡是影響鑑價與核貸成數的重要變數。屋齡越高，銀行給的成數通常越低，超過40年的老屋甚至可能被部分銀行拒貸。相同地段、相同坪數的房子，新成屋與屋齡30年的老屋，可貸金額可能差距20%至30%。

2. 屋況與建物類型

電梯大樓的核貸條件通常優於公寓與透天厝。有違建、頂加、或結構疑慮的房屋，鑑價公司可能給出較保守的估值，進而壓低可貸金額。

3. 現有貸款餘額

若房屋已有第一順位房貸，可貸金額必須扣除剩餘貸款餘額。還款年資越長，剩餘餘額越少，增貸空間就越大。同樣一間房屋，剛購入時的增貸空間與還款10年後的增貸空間可能差距數百萬。

4. 借款人信用與收入

即使房屋鑑價高，若借款人信用有瑕疵或收入不足，銀行仍可能降低核貸成數或直接拒件。這也是民間業者存在的主要原因——對以房屋擔保為核心的案件，借款人條件的權重相對降低。

八、同城市內不同行政區的差異：以新北、高雄為例

即使在同一個城市內，不同行政區的房價差距也相當顯著，直接影響可貸金額。以下以新北市與高雄市為例說明：

新北市：板橋 vs 三峽

高雄市：左營 vs 旗山

從這兩個例子可以看出，同一個縣市內，核心區與偏遠區的可貸金額差距可達3至4倍。持有偏遠地區房屋的屋主，若資金需求較大，往往需要搭配其他方式，單靠房屋抵押借款很難滿足需求。

九、可貸金額不如預期時的五個應對策略

實際試算後若發現可貸金額低於資金需求，以下五個策略可以參考：

• 重新鑑價：若房屋購入已超過3至5年，且所在區域房價有明顯漲幅，重新委託鑑價可能帶來更高的估值，直接提升可貸空間。
• 選擇成數較高的民間業者：銀行成數通常上限70%，民間業者部分可達80%至85%，在鑑價相同的情況下，可貸金額提升10%至15%，實際金額差距可能達數十萬。
• 先還款降低第一順位餘額：若有餘力提前清償部分第一順位貸款，可有效擴大增貸空間，適合有計劃性資金需求的借款人。
• 考慮持分共貸：若房屋為多人共有，共同持有人一起申請貸款，可整合全棟抵押，取得更高的核貸金額，但需要所有共有人配合。
• 搭配其他資產評估：若名下有多筆不動產，可評估以其他條件更好的房屋申請抵押，或分散多筆借款以降低單一房屋的壓力。

十、趨勢分析：各地房市變動對可貸額度的影響

可貸金額不是靜態數字，它會隨著房市行情的漲跌而變動。以下是近年影響各地可貸額度的主要趨勢：

升息環境壓縮銀行核貸意願

2022年至2024年間，台灣央行數度升息，銀行在房貸與增貸的審核上明顯趨嚴，部分銀行對非自用房屋的第二順位設定暫停受理，或大幅下調核貸成數。這對中南部房價相對較低的區域影響尤其明顯，可貸金額本就有限，再加上成數縮水，借款空間進一步壓縮。

北台灣核心區房價持續支撐鑑價

雖然升息帶來交易量下滑，但台北市、新北板橋、桃園市等北部核心區的房價整體仍維持在高檔，鑑價並未大幅下修，持有這些地區房屋的屋主，可貸金額受到的衝擊相對有限。

中南部重劃區新興熱點帶動鑑價提升

台中七期、水湳、高雄亞灣、台南科技廊帶等新興重劃區，近年房價漲幅顯著，部分早期購入的屋主房屋淨值已大幅增加，可抵押借款空間也隨之擴大，與傳統市區的老公寓形成明顯對比。

十一、總結：選對城市、選對管道，才能借到理想額度

台灣各縣市的房屋抵押借款可貸金額，差異懸殊且由多重因素共同決定。在規劃資金時，以下幾個原則可以作為判斷依據：

房屋抵押借款沒有一套通用的最佳解，關鍵在於了解自己房屋所在地的市場條件、選擇適合自身狀況的管道，並在正式送件前做好完整試算。數字清楚了，談判與決策才有依據。

 

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