我有資金需求，但房子已有貸款，還能借貸嗎?

我有資金需求，但房子已有貸款，還能借貸嗎?

房屋二胎貸款是指借款人在已有一筆房屋貸款的情況下，再向金融機構申請貸款，以同一套房屋作為擔保品。以下下列貸款案例分享與台灣法規的介紹：

案例分享：

假設王先生已經貸款購屋，擁有一棟房屋，現在需要資金應急，他可以考慮申請房屋二胎貸款。假設王先生的房屋價值為1,000萬元，已經貸款500萬元，還有300萬元未還清，此時他可以向金融機構申請房屋二胎貸款，以房屋作為擔保品，借款金額最高可達300萬元。

在台灣，房屋二胎貸款需要遵守以下法規：

1.金融監督管理委員會相關法令：金融機構需要遵守相關法令，如《銀行法》、《信用合作社法》等，並且需要經過金融監督管理委員會的審核和監管。

2.不動產登記法：借款人需要將貸款購買的不動產進行登記，以確保擔保品的合法性。

3.貸款利率法：金融機構需要遵守貸款利率法規定的最高利率上限，以保障借款人的權益。

4.借款合約：借款人和金融機構需要簽訂借款合約，明確貸款金額、利率、還款方式、擔保品等條款，以確保雙方權益。

出售 夫妻贈與房產的兩眉角

財政部高雄國稅局表示，夫妻間不動產贈與雖不須課徵贈與稅，但應留意未來出售時，仍要依規定課徵房地合一稅，官員指出，申報時留意兩大眉角，包含取得時間、取得成本兩項課稅依據。

高雄國稅局官員指出，個人取得配偶贈與的房屋及土地，適用《遺產及贈與稅法》第20條規定，不必計入贈與總額，所以在贈與過戶的當下，不會產生贈與稅問題；然而等到未來出售時，面對房地合一稅課稅規定，就應該特別留意。

財政部高雄國稅局表示，夫妻間不動產贈與雖不須課徵贈與稅，但應留意未來出售時，仍要依規定課徵房地合一稅。

官員表示，民眾交易2016年1月1日以後取得房地，應適用房地合一制課稅，為遏止短期炒作，持有期間愈短，適用的房地合一稅率可能將會更高。

現行房地合一2.0規定下，持有二年內稅率45%，持有超過二年未逾五年稅率35%，持有超過五年未逾十年稅率20%，持有超過十年則稅率降到15%。因此，納稅人持有時間將影響適用稅率，取得時間點的認定至為關鍵。

一般而言，取得時間點是以過戶日為準，不過若因特殊情況取得不動產，認定方式就要特別留意，例如因夫妻之間的贈與而取得。

國稅局表示，個人出售房地，若適用房地合一稅制，且該房地是取自配偶贈與，應以夫妻間第一次相互贈與前，配偶原始取得房地之日為取得日，並依配偶原始取得原因，據以計算持有期間及適用稅率。

舉例而言，林先生與陳小姐為夫妻，林先生在2017年初購入一套公寓，2019年中將這套房地贈與陳小姐，夫妻間贈與房屋免課贈與稅；而夫妻倆在2020年底將這棟房地出售，原始取得日應以林先生2017年取得時為準，出售前持有逾二年、未逾五年，適用稅率為35%。

除持有期間認定會有所影響，官員表示，第二項重點是取得成本的認定，會與一開始配偶取得房地方式息息相關。

若假設先生贈送房地給太太，而先生一開始取得房地方式是花錢購入，後續太太出售房地時，就是以先生原始購入成本，作為計算房地合一稅取得成本。

而若先生房地一開始是從第三人手中繼承或受贈取得，而非購入，後來贈送太太，太太出售房地時，就是以先生繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土地現值，依政府發布的消費者物價指數調整後價值，作為取得成本。

借名登記解析

借名登記概念

所謂「借名登記」，依最高法院判決之定義，係指「當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約」。借名登記之原因在台灣非常常見，為規避法律上資格限制（例如農地、原住民保留地、國宅、軍眷宅）、有為規避稅捐（例如地價稅累進稅率）、躲避債務、債信（例如為取得較低利息、增加借貸金額）、基於夫妻或父母子女情誼、單純隱匿財產（例如避免朋友借錢、公務員身分）、宗教寺廟廟產登記於自然人名下、為共同出資投資等等，原因不一而足。

借名登記之前，一般人可能從未考慮過：借名登記的約定是否有效？有沒有可能出名的親友翻臉不認人，反過來侵占財產？出名的親友在外欠錢，導致財產被查封？出名的親友偷偷把財產賣掉了？借名登記久了，財產要不回來？自身其實可能已經構成犯罪了？等等問題。

第 345 條

稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。

第 758 條

不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。

借名登記民事上法律關係

最高法院現對「借名登記」契約，若不違反強制規定而構成脫法行為，例如原住民保留地開發管理辦法第18條第1項非原住民不得承受原住民保留地的規定，原則上認定借名登記契約的有效性，屬於民法債編所未規定之「無名契約」，類推適用民法「委任」之規定。

然而，將自己的財產借名登記將承受許多風險。首先，依法院實務，若產生爭議，借名人必須提出資金、權狀等證據，證明為實際所有權人，若無法舉證，即有敗訴無法請求返還之風險。其次，出名人亦即不動產登記名義人若出賣該不動產等，依最高法院106年度第3次民庭會議決議，即便第三買受人惡意明知有借名登記之情形，借名人亦僅得向出名人請求損害賠償及追究其刑事上背信責任，不得請求第三買受人返還該不動產。再者，若該登記名義人在外欠債受執行，借名人亦即實際所有權人亦不得以借名登記為由對抗執行。

借名登記相關刑事責任

如前所述，出名人未經借名人同意出賣所借名的不動產時，實務上雖認為不構成侵占，但仍構成刑法第342條之背信罪。而另觀察實務上判決，若是由借名人直接移轉予出名人，謄本上之登記原因係登載「買賣」或「贈與」，然實質上並無買賣或贈與之事實，而涉及使公務員登載不實面臨刑責之問題。因此，從事借名登記行為應審慎為之。